Kredit

Vorfälligkeitsentschädigung

  • Hier erfahren Sie, was die neue EU-Hypothekarkredit-Richtlinie für Verbraucher in Bezug auf Vorfälligkeiten künftig bedeutet und wie die Banken die Höhe berechnen.
  • Erhalten Sie wertvolle Tipps, wie Sie Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden können.

EU-Hypothekarkredit-Richtlinie

Seit dem 20. März 2014 ist die Hypothekarkredit-Richtlinie der Europäischen Union gültig. Mit dieser Regelung soll zum einen die Vereinheitlichung der Kreditvergabe innerhalb der EU verbessert und zum anderen dem Verbraucherschutz ein größeres Gewicht eingeräumt werden.

Unter anderem bestimmt die Hypothekarkredit-Richtlinie, dass Kreditnehmer in den Mitgliedsstaaten das Recht haben sollen, Immobiliendarlehen vorzeitig abzulösen.

Die Bestimmungen dieser EU-Richtlinie sind bis zum 21. März 2016 in nationales Recht umzusetzen. In Deutschland besteht dieses Recht derzeit noch nicht. Bisher sind Immobilienbesitzer, die ihre Finanzierung vorzeitig ablösen möchten, noch auf die Zustimmung der Bank angewiesen, sofern sie nicht ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung nachweisen können.

Es besteht also kein grundsätzliches Kündigungsrecht für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen mit fester Zinsbindung.

Was Sie in Ihrem konkreten Fall zurückfordern können, können Ihnen beispielsweise unabhängige Sachverständige des Vereins Ratgeber für Vermögensfragen e.V. berechnen.

Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, konkretisierte der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen von 1996 und 2003. Danach besteht der Anspruch auf vorzeitige Kreditablösung

  • bei Verkauf der Immobilie und
  • bei Ablehnung einer Erhöhung der Kreditsumme durch die Bank, sofern eine andere Bank die höhere Kreditsumme bereitstellt.

Das Oberlandesgericht Naumburg geht über diese Auffassung in einem Urteil von 2007 hinaus und sieht auch in einer angestrebten Umschuldung ein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers, wenn dieser dadurch eine drohende Zahlungsunfähigkeit vermeiden kann.

Spätestens ab dem 21. März 2016 steht Kreditnehmern also grundsätzlich das Recht auf vorzeitige Ablösung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens zu. Abweichungen von diesem Recht sind in nationalen Gesetzen nur zulässig, wenn sie gerechtfertigt und notwendig sind.

Nicht betroffen von der Neuregelung ist der Anspruch der Banken auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Bankgewerbe erwartet, dass die Bundesregierung im Rahmen der Umsetzung der Hypothekarkredit-Richtlinie in ein neues Gesetz auch konkrete Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung treffen wird.

Die EU-Hypothekarkredit-Richtlinie legt jedoch auch fest, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Vertragsstrafe anzusehen ist, sondern als Entschädigung für die finanziellen Verluste der Bank. Banken müssen daher nachweisen, dass die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist. Der Berechnungsgrundlage muss objektiv rechnerisch nachprüfbar sein.

Vorfälligkeitsentgelt frei ausgehandelt

Sofern aufgrund eines berechtigten Interesses des Kreditnehmers die vorzeitige Kündigung zulässig ist oder eine Bank der Rückzahlung des Darlehens zustimmt, steht der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatzanspruch zu.

Diese Regelung traf der Bundesgerichtshof in einem Urteil im Jahr 2005.

Damit ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bestimmungen zum Schadensersatz gebunden. Für Banken bedeutet das, dass sie ihren Schaden nachvollziehbar belegen müssen.

Besteht jedoch ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung nicht, hat die Bank die Möglichkeit, gegen Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts die vorzeitige Kreditkündigung anzuerkennen.

Beim Vorfälligkeitsentgelt handelt es sich um einen vereinbarten Preis für den Verzicht der Bank auf Vertragserfüllung durch den Kreditnehmer. Die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts ist daher im Rahmen der Grenzen der Sittenwidrigkeit frei vereinbar.

Diese Grenze überschreitet ein Vorfälligkeitsentgelt dann, wenn es höher ist, als die doppelte Summe der rechtlich zulässigen Vorfälligkeitsentschädigung. Banken können also zu ihrem tatsächlich entstandenen Schaden durch die vorzeitige Kreditrückzahlung einen Zuschlag von 100 Prozent erheben.

Abhängig von der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten und dem tagesaktuellen Zinssatz sowie der Laufzeit von Immobilienfinanzierungen kann sich eine Umschuldung unter Umständen trotz Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts lohnen.

Vorfälligkeitsentschädigung soll Verluste der Banken ersetzen

Die ständige Rechtsprechung und die noch in deutsches Recht umzusetzende EU-Hypothekarkredit-Richtlinie betrachten die Vorfälligkeitsentschädigung als berechtigte Schadensersatzforderung der Banken.

Aus Sicht der Kreditnehmer ist es oft unverständlich, dass einer Bank ein Schaden entstehen kann, wenn sie das in Form eines Kredits verliehene Geld früher zurückbekommt als ursprünglich vereinbart.

Dazu ist das Verfahren der Banken bei der Kreditvergabe zu berücksichtigen. Banken verleihen in der Regel nicht ihr eigenes Geld, sondern Beträge, die ihnen in Form von Kundeneinlagen, also Sparguthaben oder langfristig angelegte Festgelder, zur Verfügung stehen.

Darüber hinaus sind auch Anleihen bei der Bundesbank oder der Europäischen Zentralbank notwendig, um Kreditvergaben tätigen zu können. Mit anderen Worten: Banken nehmen selbst Kredite auf, um ihrerseits Darlehen vergeben zu können, und gehen damit Verpflichtungen zur Verzinsung und Rückzahlung ein. Der Fachbegriff dafür lautet Refinanzierung.

Der Gewinn im Kreditgeschäft entsteht durch die Differenz zwischen den Zinssätzen, die Banken ihrerseits bezahlen, und den höheren Marktzinsen, die sie ihren Kreditnehmern berechnen.

Verträge zur Refinanzierung werden oft zur selben Zeit und damit zu vergleichbaren Konditionen abgeschlossen wie Kreditverträge im Kundengeschäft. Vergibt eine Bank also ein Darlehen in einer Hochzinsphase, muss sie dieses auch zu hohen Zinsen refinanzieren.

Kündigt ein Kreditnehmer in einer späteren Niedrigzinsphase sein Darlehen und zahlt den Kreditbetrag zurück, bleibt die Bank ihrerseits zu den ursprünglich vereinbarten hohen Zinszahlungen gegenüber ihren Kreditgebern verpflichtet.

Als Geschäftskunden haben Banken nicht die Möglichkeit, Verträge vorzeitig zu kündigen. Der Bank entsteht also ein Refinanzierungsschaden, da ihr ab dem Zeitpunkt der Kreditrückzahlung die ursprünglich kalkulierten Zinseinnahmen entgehen, während sie selbst ihren Zahlungsverpflichtungen bis zum Ende ihrer vertraglich vereinbarten Laufzeit nachkommen muss.

Darüber hinaus entsteht ein Einnahmeverlust in Form eines Zinsmargenschadens, da Banken bei Vergabe eines festverzinslichen Darlehens über die gesamte Laufzeit den Zinsgewinn fest einplanen. Dieser Gewinn entfällt jedoch ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Kreditkündigung.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei variablen Zinssätzen

Während es in Deutschland weit verbreitet ist, Immobiliendarlehen mit langen Festzinsphasen zu vereinbaren, erfolgt die Finanzierung im Ausland wesentlich öfter mit variablen Zinssätzen.

Das bedeutet, dass sich die Zinssätze regelmäßig der allgemeinen Marktzinsentwicklung anpassen, sodass die Belastung durch eine Immobilienfinanzierung über die gesamte Laufzeit für Kreditnehmer nur schwer vorhersehbar ist.

Auch in Deutschland ist die Vereinbarung einer variablen Verzinsung möglich. Bei derartigen Vertragskonstellationen fällt der Refinanzierungsschaden der Banken geringer aus. Zudem tragen Banken selbst das Risiko von Zinsschwankungen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken daher nicht berechnen, wenn Darlehen mit variabler Verzinsung vorzeitig gekündigt werden.

Bank kündigt: Vorfälligkeitsentschädigung oder Verzugszinsen

Eine vorzeitige Darlehensrückzahlung erfolgt auch, wenn eine Bank das Darlehen während der Laufzeit kündigt.

Zu Kündigungen seitens der Banken kommt es grundsätzlich, wenn Kreditnehmer mit ihren Zins- und Tilgungsleistungen über längere Zeit im Rückstand sind.

Obwohl die Kreditkündigung in diesem Fall nicht dem Wunsch des Kreditnehmers entspricht, verursacht er diese durch sein Zahlungsverhalten und ist damit ebenfalls verpflichtet, der Bank den entstehenden Schaden zu ersetzen.

Jedoch haben Banken nicht grundsätzlich einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie ein Darlehen kündigen. Vielmehr steht das Nichterfüllungsinteresse der Bank im Vordergrund, weshalb lediglich Verzugszinsen berechnet werden dürfen. So urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2013.

Der Höchstbetrag für Verzugszinsen ist mit 2,5 Prozent über dem Basiszinssatz in Paragraf 497 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Daran haben sich Banken zu halten, wenn sie selbst vorzeitig ein Darlehen kündigen.

Nur wenn der Schaden der Bank nachweislich höher ist als der durch den Verzugszins gedeckte Betrag, besteht ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Praxis einiger Banken, eine Vorfälligkeitsentschädigung und zusätzlich Verzugszinsen zu berechnen, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unzulässig.

Vorfälligkeitsentschädigung – Berechnungsverfahren

Grundsätzlich soll die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehbar sein.

Mit Umsetzung der EU-Hypothekarkredit-Richtlinie wird diese Regelung zukünftig auch in Deutschland zu einem festen gesetzlichen Grundsatz werden.

Auch bisher sind Banken bereits verpflichtet, ihr Berechnungsverfahren offenzulegen, haben jedoch die Wahl zwischen zwei verschiedenen Methoden,

  • dem Aktiv-Aktiv-Verfahren und
  • dem Aktiv-Passiv-Verfahren.

Als Berechnungsgrundlage dient ausschließlich die Restschuld zum Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung. Banken sind also nicht berechtigt, die Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis der Gesamtkreditsumme zu berechnen. Zudem nimmt die Restlaufzeit Einfluss auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Typisch Bank: In der Regel ist die Aktiv-Aktiv-Methode das für Kreditnehmer günstigere Verfahren. Banken wenden daher meist die Aktiv-Passiv-Methode an, um eine möglichst hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu erzielen.

Aktiv-Aktiv-Methode

In die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Aktiv-Methode fließen Verluste ein, die der Bank entstehen, wenn sie die zurückerhaltene Restkreditsumme zu schlechteren Konditionen erneut als Kredit vergibt.

Der Verlust der Bank ist umso höher, je größer die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten und dem aktuellen Zinssatz und je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung ist.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode berechnet die Bank neben dem Zinsverschlechterungs- oder Refinanzierungsschaden auch einen Zinsmargenschaden für entgangene Gewinne.

Dieser fließt ausschließlich in Form der Netto-Zinsmarge in die Vorfälligkeitsentschädigung ein, da sich der Schaden der Bank durch einen geringeren Verwaltungsaufwand und das zukünftig entfallende Kreditrisiko relativiert. Die ständige Rechtsprechung betrachtet einen Zinsmargenschaden von 0,5 Prozent als angemessen.

Aktiv-Passiv-Methode

Das Aktiv-Passiv-Verfahren beruht auf fiktiven Werten im Fall einer Anlage der zurückerhaltenen Restkreditsumme in Hypothekenpfandbriefen.

In einem aufwendigen Berechnungsverfahren ermittelt die Bank ihren Verlust auf der Grundlage

  • zukünftiger Zahlungsausfälle und
  • der Differenz zwischen Renditen aus Hypothekenpfandbriefgeschäften zum Zeitpunkt der Kreditvergabe und der Kreditrückzahlung.

Der so ermittelte Verlust der Bank und damit die Vorfälligkeitsentschädigung fällt umso höher aus, je niedriger die Renditen für den Abschluss neuer Hypothekenpfandbriefgeschäfte zum Zeitpunkt der Kündigung sind.

Zum Schutz der Kreditnehmer legte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30. November 2004 daher fest, dass Banken zur Ermittlung ihres Schadens ausschließlich die Renditen des realen Kapitalmarkts heranziehen dürfen.

Die bis dahin gängige Praxis, die Renditeverluste aufgrund der vom Verband deutscher Hypothekenbanken ermittelten und meist sehr niedrigen Angebotsrenditen, der sogenannten PEX-Renditen, zu ermitteln, ist daher nicht mehr zulässig.

Der so ermittelte Verlust der Bank ist ebenso, wie bei der Aktiv-Aktiv-Methode, durch ersparte Risiken und Verwaltungskosten zu reduzieren.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehen

Der Abschluss von Verbraucherdarlehen, die nicht grundpfandrechtlich besichert ist, erfolgt in der Regel auch durch Vereinbarung eines festen Zinssatzes für die gesamte Laufzeit.

Im Fall der vorzeitigen Kündigung eines Verbraucherdarlehens haben Banken daher ebenfalls einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Berechnung richtet sich in diesem Fall jedoch nach Paragraph 502 des Bürgerlichen Gesetzbuches und ist daher einfach nachvollziehbar.

Grundsätzlich beträgt die Entschädigung der Bank in diesem Fall 1 Prozent der Restschuld. Sofern die Restlaufzeit des Kredits kürzer ist als ein Jahr, reduziert sich die Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Betrag von 0,5 Prozent der Restschuld.

Die besten 4 Tipps zur Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können:

1. Sondertilgungsrechte

Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung können Sie schon beim Abschluss des Kreditvertrags vermeiden, wenn Sie mit der Bank ein kostenloses Sondertilgungsrecht vereinbaren.

Zum einen besteht dann das Recht auf vorzeitige Kreditkündigung auch dann, wenn Sie sich durch Umschuldung einen Zinsvorteil verschaffen möchten. Zum anderen entlässt die Bank Sie ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag.

Banken lassen sich diese vertragliche Sonderregelung meist durch einen höheren als den marktüblichen Zinssatz bezahlen.

Dennoch kann eine solche Vereinbarung gerade in Hochzinsphasen sinnvoll sein, wenn eine aus Sicht des Kreditnehmers positive Zinsentwicklung absehbar ist.

2. Langfristige Zinsfestschreibung

Ist die vereinbarte Festzinsphase länger als zehn Jahre, haben Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken in diesem Fall nicht berechnen.

Die zehnjährige Frist beginnt mit der vollständigen Darlehensauszahlung oder im Fall einer Anschlussfinanzierung mit der Vereinbarung über die neue Zinsfestschreibungsphase.

3. Immobilienverkauf

Im Fall des Immobilienverkaufs ist die Bank zwar verpflichtet, einer vorzeitigen Kreditkündigung zuzustimmen, sie hat jedoch trotzdem einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese können Sie vermeiden durch

  • Schuldnertausch oder
  • Pfandtausch

Im Fall des Schuldnertauschs übernimmt der Käufer der Immobilie auch Ihre Finanzierung. Bei guter Bonität des Käufers sind Banken verpflichtet, den Schuldnertausch anzuerkennen und haben nach einem Urteil des Landgerichts München aus dem Jahr 2008 keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Planen Sie, nach dem Verkauf der finanzierten Immobilie eine andere zu erwerben, können Sie Ihr bisheriges Darlehen weiterhin zur Finanzierung einsetzen.

Auch zur Anerkennung eines Pfandtauschs sind Banken nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2002 verpflichtet, sofern die neue Immobilie mindestens gleichwertig ist.

Da es nicht zur Kreditkündigung, sondern lediglich zu einer Änderung des Grundpfandrechtes kommt, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Pfandtausch nicht an.

4. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Mit Einführung der BGB-Informationspflichten-Verordnung im Jahr 2002 müssen Banken in ihre Kreditverträge eine Widerrufsbelehrung aufnehmen.

Inhalt und Formulierung der Widerrufsbelehrungen folgen einem gesetzlich vorgeschriebenen Muster, das Banken nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs berücksichtigen müssen.

Da das gesetzlich vorgegebene Textmuster in den Jahren 2002 bis 2013 mehrmals geändert wurde, viele Banken ihre Formularverträge aber nicht rechtzeitig aktualisierten, enthalten einige Kreditverträge aus dieser Zeit fehlerhafte Widerrufsbelehrungen.

Eine Widerrufsbelehrung, die dem Muster nicht entspricht, ist unwirksam mit der Folge, dass es keine Widerrufsfrist gibt.

Sie haben also die Möglichkeit, Ihren Kreditvertrag auch nach Jahren noch zu widerrufen, wenn die Widerrufsbelehrung einen Fehler aufweist. Diesen Sachverhalt bestätigte auch der Europäische Gerichtshof nochmals in einem Urteil aus dem Jahr 2013. Ein Vertragswiderruf ist keine Kündigung, sodass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt.

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Über den Autor

Thomas Nissen

Thomas Nissen

Experte für Finanzthemen beim unabhängigen Wissensportal Arbeitsgemeinschaft-Finanzen.de

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