Beste Baufinanzierung finden

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Bei einer Baufinanzierung kann ein um 0,10% günstigerer Zins bereits eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten.
  • Recherchieren Sie nicht nur bei Ihren Banken am Ort, sondern auch bei unseren empfohlenen Baufinanzierungsexperten.
Ihr Weg zu einer günstigen Baufinanzierung

Die beste Vorgehensweise

  • Bei einer Baufinanzierung sind viele Faktoren zu beachten: Finanzierungsbedarf, Ihr Eigenkapital, monatliche Rate und der Baufinanzierungszins.
  • Recherchieren Sie nach passenden Angeboten. Nicht nur die Banken am Ort kontaktieren, sondern auch bei empfohlenen Baufinanzierungsexperten. suchen.
  • Erst nach einem gründlichen Vergleich unterschreiben Sie einen Kreditvertrag. Das ist wichtig, denn Sie binden sich an das Kreditinstitut über mehrere Jahre.
  • Erfüllt der Anbieter die wichtigsten Seriositätsanforderungen, ist der Zinssatz die entscheidende Größe.

Die beste Baufinanzierung finden

Wir empfehlen nur Baufinanzierungsexperten, die einen hohen Standard erfüllen. Folgende 4 Voraussetzungen haben diese zu erfüllen, damit wir sie weiterempfehlen:

1. Auf Baufinanzierung spezialisiert: Eine Baufinanzierung ist komplex und es gibt viele Faktoren zu beachten. Deshalb empfehlen wir nur Plattformen, bei denen Berater arbeiten, die auf die Finanzierung von Bauvorhaben spezialisiert sind.

2. Eigene Plattform: Ein Kriterium, über das nur wenige Anbieter verfügen, ist die eigene Softwareplattform. Dort können Kreditgeber ihre Konditionen eintragen und der Kunde kann diese mit einem Klick vergleichen.

3. Bundesweit tätig: Kunden müssen im ganzen Bundesgebiet beraten werden. Dabei ist es unerheblich, ob dies über das Internet, dem Telefon oder persönlich erfolgt.

4. Mehrere Produkte: Zum Angebot gehören nicht nur das verbreitete Annuitätendarlehen, sondern auch Kredite, die über die KfW gefördert werden. Des Weiteren Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag und Forward-Darlehen. Ebenso müssen Darlehen zur Modernisierung und zum Umbau angeboten werden.

Interhyp und Dr. Klein erfüllen alle Kriterien. Holen Sie sich bei beiden kostenlose Angebote ein, damit Sie den besten Zins bekommen

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Durch diese Plattformen haben Sie einen umfangreichen Überblick über die Möglichkeiten. Hier können Sie sich zwischen vielen Anbietern entscheiden und diese mit wenigen Klicks vergleichen.

Wir möchten das Sparpotential, hinsichtlich des Zinsanteils, anhand eines plakativen Rechenbeispiels mit unterschiedlichen Sollzinssätzen für eine Baufinanzierung der jeweils gleichen Immobilie verdeutlichen:

Sparpotential nach Sollzinssatz und Zinsanteil

Gesamtkosten Immobilie 400.000 €. Eigenkapital 50.000 €. Zinsbindung für 20 Jahre. Anfängliche Tilgung 2,50 %. Sollzinssatz variiert.

SollzinssatzZinsanteil
Darlehen
Sparpotential
0,80 %50.964,47 €
Untere Bezugsgröße
1,10 %
67.873,59 €16.909,12 €
1,30 %78.605,34 €
27.640,87 €
1,55 %
91.471,53 €
40.507,06 €
Quelle: Eigene Berechnung.

Praxis-Tipp: Entscheidend ist der Zinssatz für Ihren Kredit.


In unserem Baufinanzierung Ratgeber

Die Finanzierung einer Immobilie

Die eigenen vier Wände spielen eine wichtige Rolle in der Lebensplanung. Viele denken schon darüber nach, bevor sie überhaupt die notwendigen Mittel zur Verfügung haben. Fließt das erste eigene Geld, rückt der Gedanke wieder näher. Nun wird die Frage konkreter: Wieviel Geld brauche ich und wie kann ich diese hohe Summe finanzieren. Ein Hypothekenrechner kann eine erste Antwort darauf geben. Diese kann natürlich nur ein Richtwert sein, denn zwischen der konkreten Idee und der Realisierung können Jahre vergehen.

Zunächst müssen Sie sich über die monatliche Rate im Klaren sein, die Sie aufbringen können. Wählen Sie diese auf keinen Fall zu hoch, denn Sie müssen auch noch nach Jahren in der Lage sein, diese zu bezahlen.

Ermitteln Sie zunächst den ungefähren Finanzierungsbedarf. Obwohl Sie es eilig haben, in die eigenen vier Wände zu ziehen, ist es wichtig, einen Teil der Finanzierung aus eigenen Mitteln zu erbringen. Je mehr Sie angespart haben, desto günstiger sind die monatlichen Kosten.

Die Kosten sinken auch, wenn Sie sich viele Jahre mit der Rückzahlung Zeit lassen. Eine schuldenfreie Immobilie ist eine gute Altersversorgung. Deshalb sollten Sie die Rückzahlung so wählen, dass Sie beim voraussichtlichen Rentenbeginn keine Schulden mehr haben.

So hoch sollte die monatliche Rate sein

Die monatliche Kreditrate bestimmt in den nächsten Jahren ihre persönliche Situation. Sie müssen sich genau überlegen, welchen Betrag Sie im Monat aufbringen können. Verwenden Sie entweder den Kreditrechner oder bedienen Sie sich einer Faustformel. Geben Sie bei Ihrer Haushaltsführung nicht mehr als ein Drittel Ihres gesamten Haushaltseinkommens für die Miete aus.

Bei diesem Betrag spielt es keine Rolle, ob Sie das Geld einen Vermieter oder Ihrer Bank überweisen. Es genügt aber nicht, einfach den monatlichen Betrag als Grundlage zu nennen. Mit der Miete ist es nicht getan, denn Sie zahlen jeden Monat Nebenkosten.

Außerdem kommen für Sie als Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer noch weitere Kosten hinzu. Aus der folgenden Tabelle können Sie anhand eines konkreten Beispiels nachrechnen, wie hoch Ihre Kreditrate bei einem bestimmten Haushaltseinkommen sein darf. Das lässt sich leicht auf Ihre persönliche Situation umrechnen.

Faustformel für Höhe der Monatsrate = Haushaltseinkommen * 1/3 (ø-Wohnkosten) abzgl. Nebenkosten + Hausgeld

Eine andere Formel, die von vielen Kreditinteressenten verwendet wird, bezieht sich auf die aktuelle Lebenssituation. Sie berücksichtigen dabei die aktuelle Kaltmiete und den Betrag, den Sie im Monat sparen. Beides zusammen können Sie für Ihr Immobilienprojekt aufbringen. Wie zuvor müssen Sie natürlich die laufenden Kosten abziehen. Somit erhalten Sie die mögliche Kreditrate. Hier sehen Sie eine Beispielrechnung.

2. Faustformel für Höhe der Monatsrate = Kaltmiete + ø-Sparbetrag abzgl. Nebenkosten + Hausgeld

So hängen Monatsmiete und Budget zusammen

Nun haben Sie ermittelt, wieviel Geld Sie monatlich für Ihr Projekt ausgeben können. Viel entscheidender ist jedoch, wie hoch der Kredit ist, den Sie dafür aufnehmen können. Hier kommt ein anderer Faktor ins Spiel, nämlich die Zeit. Je länger Sie sich für die Rückzahlung Zeit lassen können, desto mehr Geld bekommen Sie von der Bank.

Da Sie als Rentner oft weniger Geld zur Verfügung haben, ist es ein guter Plan, bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Angenommen, sie beginnen mit 35 Jahren zu bauen, dann haben Sie dreißig Jahre für die Rückzahlung Zeit. Mit dem Kreditrechner können Sie verschiedene Zeiträume eingeben. Das Programm ermittelt automatisch den Kredit.

Angenommen Sie können monatlich eine Rate von 1000 Euro aufnehmen. Bei einer Rückzahlungszeit von 30 Jahren bekommen Sie etwa 250 000 Euro. Die genaue Summe ist vom aktuellen Zinsniveau abhängig. Zuzüglich der bereits angesparten Summe bekommen Sie ein kleines Häuschen oder eine Eigentumswohnung.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Bevor Sie mit dem Hausbau beginnen oder über den Kauf des Neubaus nachdenken, ist es wichtig, über genügend Eigenkapital zu verfügen. Zumindest sollten Sie die Bau- bzw. Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlen.

Sie können alles Geld, das Sie nicht zum Leben benötigen, als Eigenkapital einsetzen. Setzen Sie zunächst Geld ein, über das Sie sofort verfügen können. Das sind in der Regel Beträge auf dem Girokonto und Festgeldkonto. Ist der Bausparvertrag schon zuteilungsreif, können Sie auch über das Geld und zusätzlich noch über ein zinsgünstiges Darlehen verfügen. Ist der Bausparvertrag bereits seit längerer Zeit abgelaufen, lohnt es sich nicht, darüber noch ein Darlehen aufzunehmen.

Viele Sparer haben ihr Geld in Aktien und Investmentfonds angelegt. Auch dieses Geld zählt zum Eigenkapital. Zwar ist der Verkauf kein Problem, doch kann es sein, dass sie einen Verlust machen. Ist die wirtschaftliche Situation momentan schlecht und die Situation an den Börsen unsicher, ist es meist besser, ein wenig zu warten. Benötigen Sie das Geld nicht sofort, ist es empfehlenswert zu warten, bis die Papiere mehr wert sind.

Weiteres Kapital steckt in Lebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen. Sie müssen genau abwägen, ob Sie dieses Geld zur Finanzierung benutzen. Lebensversicherungen vor dem Ende des Vertrags aufzulösen, bedeutet meist einen Verlust. Noch komplizierter wird es, Rentenversicherungen vorzeitig aufzulösen. Unterliegen diese der Riester-Förderung, müssen Sie umfangreiche Vorschriften beachten.

Hohes Eigenkapital verringert die Kreditkosten

Beispielhafte Kosten Baufinanzierung nach Eigenkapitalanteil

Gesamtkosten Immobilie 550.000 €. Sollzinssatz 2,5 %. Zinsbindung für 15 Jahre. Anfängliche Tilgung 2,50 %.

Eigenkapital50.000 €100.000 €175.000,00€
Monatliche Rate2.083,33€1.875,00€1.562,50€
Restschuld
nach Zinsbindung
272.788,72€245.509,19€204.590,99€
Zinsanteil gesamt193.869,51 €
174.482,12 €
145.401,73 €
Laufzeit27 Jahre27 Jahre27 Jahre
Quelle: Eigene Berechnung.

Kaum ein seriöser Kreditgeber finanziert eine Immobilie zu 100 Prozent. Sollte der Kreditnehmer Zahlungsprobleme bekommen, ist es unwahrscheinlich, dass er durch eine Versteigerung der Immobilie das gesamte Darlehen erstattet bekommt. Mindestens die Baunebenkosten müssen Sie durch Eigenkapital finanzieren.

Wollen Sie einen guten Zins, dann finanzieren Sie 20 Prozent des Kaufpreises selbst. Dadurch ist das Risiko für die Bank sehr gering. Viele angehende Bauherren oder Immobilienbesitzer erreichen das aber nicht. In diesem Fall genügt auch weniger.

Das gesamte Eigenkapital in die Finanzierung Ihrer Immobilie zu stecken ist auch keine gute Idee. Steht plötzlich eine unvorhergesehene Ausgabe an, müssen Sie Ihr Konto überziehen. Sie sollten mindestens zwei bis drei Monatsgehälter als Notreserve auf dem Konto haben. Falls das nicht möglich ist, ist ein Rahmenkredit als Alternative zur Kontoüberziehung eine gute Idee.

So schätzen Sie die Höhe der Nebenkosten ab

Die Höhe der Nebenkosten lässt sich schwer abschätzen. Sie kann zwischen 5 und 15 Prozent betragen. Nutzen Sie die Hilfe eines Maklers, steigen die Nebenkosten an. Bedenken müssen Sie auch die Grunderwerbssteuer.

Grunderwerbssteuer nach Bundesland

BundeslandGrunderwerbssteuer
auf Kaufpreis
Baden-Württemberg5,0 %
Bayern3,5 %
Berlin6,0 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5,0 %
Hamburg4,5 %
Hessen6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
Niedersachsen5,0 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland6,5 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %
Quelle: Eigene Recherche.

Die Kosten für den Notar und den Eintrag in das Grundbuch hängen mit dem jeweiligen Aufwand zusammen. Für die Käuferprovision gibt es keine einheitliche Regelung.

Übersicht gängige Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Varianz je nach Bundesland.

NebenkostenartKostenübersicht
nach Kaufpreis oder pauschal
Beim Hausbau
Grunderwerbsteuer3,5-6,5 %
Notargebühren 1,5 %
Grundbuchkosten 1,5 %
Kosten für Baugenehmigung0,2-0,7 %
Erschließungskosten30-90 € pro m²
Bauwesenversicherungca. 250-900 €
Bauherrenhaftpflichtversicherung ca. 100 €
Beim Hauskauf
Maklergebühren 3,5-7,2 % (inkl. Mwst.)
Grunderwerbsteuer3,5-6,5 %
Notargebühren 1,5 %
Grundbuchkosten 1,5 %
Quelle: Eigene Recherche.

Davon hängen die Kreditzinsen ab

Stehen die Baupläne fest oder ist das passende Objekt gefunden, ist der nächste Schritt die Suche nach einer passenden Bank oder einem Kreditvermittler. Lohnend kann auch der Gang zu einer Bausparkasse sein.

Der Berater schlägt Ihnen ein bestimmtes Konzept vor. Dies müssen Sie immer hinterfragen. Lassen Sie sich genau erläutern, warum er Ihnen das vorschlägt. Besonders vorsichtig sollten Sie bei Finanzierungen mit Bausparverträgen sein. Meist ist es keine gute Idee, eine komplette Immobilie mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Auf den ersten Blick erscheinen die Zinssätze günstig. Doch meist sind diese Finanzierungen teurer und noch dazu sehr kompliziert.

Der Berater muss sich ein genaues Bild von der Immobilie machen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Unterlagen mitnehmen, die dem Berater einen Eindruck davon vermitteln. Handelt es sich um den Kauf einer Immobilie, haben Sie sicherlich ein Exposé von dem Objekt, dass Sie Ihrem Berater zeigen können. Bei dem Beratungstermin kann es sein, dass Sie der Berater mit vielen Begriffen konfrontiert. Machen Sie sich damit am besten im Vorfeld vertraut.

Wenn Sie aufgrund einer Werbeanzeige zu einer Bank gegangen sind, haben Sie oft deren Zinssatz aus der Werbung im Kopf. Leider erleben viele Kunden eine Enttäuschung, denn der Zinssatz ist bewusst niedrig gewählt. Haben Sie weniger Eigenkapital, erhöht sich der Zinssatz. Können Sie noch kein konkretes Objekt vorweisen, ist das erste Finanzierungsangebot ohnehin unverbindlich.

Folgende Punkte beeinflussen die Bewertung der Kreditwürdigkeit und das potentielle Finanzierungsangebot:

Wichtige Kriterien für die Bewertung der Kreditwürdigkeit

ProsCons
hoher Schufa-ScoreNiedriger Schufa-Score
NeubautenImmobilie in schlechtem Zustand
eigene Nutzung der ImmobilieTendentiell unrentablere Immobilien
BeamtenstatusSelbstständigkeit
AngestelltenverhältnisProbezeit
Hohes FixggehaltNiedriges Fixgehalt
Quelle: Eigene Recherche.

Gehen Sie nicht nur zu einer Bank, sondern vergleichen Sie die Angebote verschiedener Institute. Lassen Sie sich genau erläutern, wodurch sich der Zinssatz ergibt. Erst dann können Sie die Angebote miteinander vergleichen.

Welche Bank ist die beste?

Irgendwann erreichen Sie den Punkt, an dem Sie sich für eine Bank entscheiden müssen. Ob es sich dabei um eine Bank, ein Kreditinstitut oder um eine Bausparkasse handelt ist gleichgültig. Am besten ist, Sie entscheiden sich für die Bank mit dem niedrigsten Zins.

Als Alternative wählen Sie die Restschuld am Ende der Laufzeit. Das funktioniert nur, wenn die Laufzeit des Vertrages gleich ist.

Neben dem Zinssatz können andere Faktoren Ihre Entscheidung beeinflussen. Diese führen zwar zu etwas höhere Kosten, doch die Vorteile wiegen den höheren Zins auf. Einer dieser Faktoren ist die schnelle Bearbeitungszeit. Beim Kauf einer Immobilie kann das entscheidend sein, denn der Verkäufer möchte möglichst schnell sein Geld.

Wenn Sie planen, immer wieder eine Zwischentilgung zu überweisen, sollten Sie das in den Vertrag mit aufnehmen. Auch das kann zu etwas höheren Zinsen führen. Allerdings sparen Sie durch regelmäßige Zwischentilgung viel Geld.

Diese Begriffe im Zusammenhang mit Immobilienkrediten sollten Sie kennen

Effektiver Jahreszins, Sollzins, Nominalzins

Wer vor längerer Zeit einen Kredit aufgenommen hat, kennt die Begriffe Nominalzins und Effektiver Jahreszins. Der Nominalzins war dabei die normale Verzinsung, der Effektivzins berücksichtigt außerdem die anfallenden Gebühren.

Seit 2010 haben sich einige Veränderungen ergeben. Der Begriff Nominalzins wurde durch Sollzins ersetzt. Es wurde dabei nur der Name ausgetauscht. Der effektive Jahreszins berücksichtigt wie zuvor die Kosten des Kredits. Seit 2016 gehören dazu auch die Kosten für die Wertermittlung und die Besicherung der Immobilie. Der Effektivzins bezieht sich auf die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Zinsbindungsfrist

Bei der Finanzierung nehmen Sie einen Kredit für eine bestimmte Zeit auf. Dieser gilt nur eine bestimmte Zeit. Danach läuft der Vertrag aus und Sie müssen die restliche Summe neu verhandeln. Dies nennt man Anschlussfinanzierung.

Bei einer kürzeren Zinsbindungsfrist sind die Zinsen günstiger. Allerdings steigt damit auch das Risiko. Nach nur fünf Jahren haben Sie nur einen kleinen Teil der Darlehenssumme zurückgezahlt. Sind die Zinsen stark angestiegen, müssen Sie plötzlich eine deutlich höhere Summe zahlen.

Entscheidenden Sie sich für eine Zinsbindungsfrist von zehn oder fünfzehn Jahren zahlen Sie mehr Zinsen, haben aber ein geringeres Zinssteigerungsrisiko. Ihr Berater rechnen Ihnen gerne aus, wie stark die Zinsen steigen müssen, damit sich eine längere Zinsbindung lohnt.

Tilgungssatz

Bei den meisten Darlehen bezahlen Sie einen festen monatlichen Betrag zurück. Dieser setzt sich aus den jährlichen Zinsen und den Tilgungsanteil zusammen. Sie beginnen mit einem bestimmten jährlichen Tilgungsanteil von zum Beispiel zwei Prozent. Da Sie monatlich einen bestimmten Betrag zurückzahlen, verringern sich Ihre Schulden. Damit müssen Sie auch weniger Zinsen bezahlen. Dadurch steigt jeden Monat die Rückzahlung und die Zinsen gehen zurück.

Berechnung Monatsrate aus Darlehenssumme = (Darlehensbetrag * Sollzins p.a.) / 12 Monate

Art der Tilgung

Die eben beschriebene Tilgungsart heißt Annuitätendarlehen. Manchmal bieten Ihnen Berater auch eine andere Art der Finanzierung an. Sie zahlen dabei nur die Zinsen und die Tilgung wird für eine andere Anlage verwendet. Sie überweisen dabei einen Teil in einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder einen Fondssparplan ein.

Dies lohnt sich jedoch nur, wenn die vorgeschlagene Anlage mehr Gewinn erbringt, als das Darlehen kostet. Ist das nicht der Fall, müssen Sie nachfinanzieren. Lediglich sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierungen können manchmal günstiger sein. Allerdings ist es schwierig, diese Angebote mit einem anderen Kredit zu vergleichen, da Bausparkassen oft keinen Effektivzins angeben.

Sondertilgungen

Wenn Sie regelmäßig Bonuszahlungen von Ihrer Firma erwarten oder das Weihnachtsgeld nicht für den Einkauf von Geschenken benötigen, sind Sondertilgungen für Sie optimal.

Der Kreditgeber gibt Ihnen damit das Recht, regelmäßig bestimmte Beträge zurückzuzahlen. Die meisten Banken bieten diese Möglichkeit zwar an, begrenzen Sie aber auf fünf Prozent der Darlehenssumme. Möchten Sie eine höhere Sondertilgung, bezahlen Sie einen höheren Zins.

Zahlen Sie hingegen von Anfang an eine höhere Tilgungsrate, gehen die Zinsen zurück. Deshalb ist es gut, von Anfang an eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Eine hohe Sondertilgung ist nur dann interessant, wenn Sie diese auch tatsächlich nutzen.

Wichtige Fragen – kurz beantwortet

Was ist eine Baufinanzierung?
Bei der Baufinanzierung handelt es sich um einen langfristigen Kredit, der von der Bank zum Bau oder zum Kauf einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird.
Welche Laufzeit hat eine Baufinanzierung?
Die Laufzeit lässt sich nicht genau angeben. Sie beträgt meist mehrere Jahrzehnte, da die Kreditsumme entsprechend hoch ist.
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung hängt nicht mit der Vertragslaufzeit zusammen. Sie gibt an, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz fest ist.
Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich rechnen?
Sie müssen nicht nur die Kosten für den Erwerb des Grundstücks zahlen, sondern auch die Notar- und Grundbuchkosten. Daneben fallen Prämien für die Gebäudeversicherung und Grunderwerbssteuer an. Im Darlehensvertrag sind diese Erwerbsnebenkosten aufgelistet.