Nebenkostenabrechnung

Jeder Mieter sollte sich mit Betriebskosten sowie Nebenkosten auskennen und wissen, welche Aufwendungen der Vermieter umlegen darf und welche nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Zahlen Sie Nebenkosten im Voraus, so muss Ihnen Ihr Vermieter eine deutliche und verständliche Abrechnung zukommen lassen
  • Umgelegt werden dürfen ausschließlich Kosten, welche im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind.
  • Nicht umlegen darf der Vermieter Reparaturkosten, Bankentgelte sowie Kosten für die Hausverwaltung.
  • Die Abrechnung muss Ihnen binnen 12 Monaten nach Jahresende zugehen. Nach Ablauf dieser Frist sind Sie nicht mehr zur Nachzahlung verpflichtet.
  • Ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, können Sie dieser innerhalb von 12 Monaten widersprechen.

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In unserem Ratgeber

Was Betriebskosten sind und wer sie bezahlen muss

In § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung) finden Sie hierzu eine Definition:

“Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.”

Mit anderen Worten handelt es sich dabei um sämtliche Kosten, welche dem Eigentümer eines Grundstücks entstehen. Entweder aufgrund des Eigentums als solches oder aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes, der Einrichtungen, der Anlagen und des Grundstücks. Unterschieden wird zwischen:

  • Kalte Betriebskosten
    Hierunter fallen die laufenden Kosten ohne Warmwasser und Heizung.
  • Warme Betriebskosten
    Diese umfassen dementsprechend auch Aufwendungen für Warmwasser und Heizung.

Zu tragen sind diese Aufwendungen grundsätzlich vom Eigentümer einer Wohnung. Sofern diese allerdings vermietet wird, können die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Kosten mit der Miete übernehmen muss. Deshalb wird in diesem Zusammenhang oft auch von “zweiter Miete” oder auch von Nebenkosten gesprochen.

Was im Mietvertrag geregelt sein muss

Ausschlaggebend für Sie als Mieter: Umgelegt werden dürfen die Kosten lediglich dann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies bedeutet jedoch nicht, dass zwingend jede einzelne Position zu nennen ist. So reicht es aus Sicht des Vermieters aus, auf die Betriebskostenarten zu verweisen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs genügt sogar bereits der Wortlaut “Der Mieter trägt die Betriebskosten” (Az.: VIII ZR 137/15). Gemäß Urteilsbegründung sei der Begriff der Betriebskosten schließlich bekannt und es sei üblich, alle Betriebskosten abzurechnen, die umlagefähig sind. Sind die Nebenkosten nicht genauer definiert, so greifen die gesetzlichen Vorschriften.

Welche Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten umlagefähig sind

Der Vermieter darf Ihnen allerdings nicht alle Kosten aufbürden. Welche Aufwendungen Ihnen in Rechnung gestellt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Umlagefähig sind danach folgende Nebenkosten:

  • Grundsteuer: Diese ist umlagefähig, weil sie zu den sogenannten “laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks” zählt.
  • Abwassergebühren: Sie werden im Gesetz als “Entwässerung des Grundstücks” bezeichnet und beinhalten sämtliche damit zusammenhängenden Aufwendungen.
  • Hinweis: Manche Kommunen rechnen die Gebühr für Niederschlagswasser und die Gebühr für Schmutzwasser gesplittet ab. Gesplittete Abwassergebühren sind analog den herkömmlichen Abwassergebühren umlagefähig. Doch lediglich hinsichtlich der Schmutzwassergebühr ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung möglich.

  • Warme Betriebskosten: Gemeint sind alle Aufwendungen für Warmwasser und Heizung.
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Ebenfalls umlagefähig sind die Kosten für das Putzen von Aufzug, Waschküche oder Treppenhaus – sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie können zudem auch an den laufenden Kosten eines Kammerjägers für das Ausmerzen von Ratten, Schaben oder Motten anteilig beteiligt werden.
  • Müllabfuhr, Haus- und Straßenreinigung: Aufwendungen für die Reinigung von Keller, Treppen, Fluren, der Straße sowie für Müllabfuhr sind umlagefähige Nebenkosten. Reinigt der Vermieter die gemeinschaftlich genutzten Bereiche selbst, darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde.
  • Vorsicht: Dies gilt nicht, was etwaige Anschaffungskosten der Müllbehälter anbelangt.

  • Fahrstuhl: Als Mieter müssen Sie sich auch an den Kosten für die Wartung, Überwachung, den Betriebsstrom sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit eines Lasten- oder Personenaufzugs beteiligen. Dies gilt laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 103/06) selbst dann, wenn Sie im Erdgeschoss wohnen und diesen gar nicht benutzen.
  • Hausmeisterkosten: Ausgaben für einen Hausmeister, der auf die Einhaltung der Hausordnung achtet und die Anlagen der Mietwohnung kontrolliert, zählen ebenso zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dies gilt selbst dann, wenn er hierfür kein Geld sondern eine kostenfreie Wohnung erhält.
  • Vorsicht: Nicht alle Arbeiten, die der Hausmeister im und am Gebäude durchführt, dürfen Ihnen aufgebürdet werden. Dies gilt etwa für den Austausch von Glühbirnen, da dies eine Reparatur darstellt. Aber auch die Kosten eines Pförtners oder Concierge können laut BGH-Urteil nicht ohne weiteres umgelegt werden (Az.: VIII ZR 78/04).

  • Beleuchtungskosten: Unter dieser Position fallen Stromkosten für die von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie etwa Treppenhaus, Flur oder Waschkeller. Auch hier fällt der Glühbirnenwechsel nicht darunter.
  • Schornsteinreinigung: Die Kehrgebühren des Schornsteinfegers sowie die Kosten der Imissionsmessung sind ebenso Bestandteil der Nebenkosten.
  • Gartenpflege: Wenn im Mietvertrag von “Kosten gemäß Betriebsverordnung” die Rede ist, müssen Sie sich auch an den Kosten für das Pflegen, Schneiden und Gießen der Gartenbepflanzung beteiligen. Dies gilt auch für die jährliche Anschaffung neuer Pflanzen.

    Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen ebenfalls unter diese Position. Zulässig sind auch Aufwendungen, welche aufgrund der Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot anfallen. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt gemäß Bundesgerichtshof eine wiederkehrende Beseitigung von Müll sowie eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus (Az.: VIII ZR 33/15).
  • Haftpflicht- und Sachversicherungen: Zu den umlagefähigen Versicherungsprämien gehören die Glasversicherung, die Wohngebäudeversicherung wie auch bestimmte Haftpflichtpolicen (Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltank-Haftpflicht).

    Beziehen Sie als Mieter den Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage, ist auch eine entsprechende Versicherung zum Schutz dieser Anlage umlagefähig. Schließt der Vermieter hingegen einen Vertrag gegen Mietausfall ab, so muss er für die Versicherungsbeiträge alleine aufkommen.
  • Waschraum: Sie können als Mieter auch an den Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Küche beteiligt werden.
  • Fernseher, Kabelanschluss oder Antenne: Die Bezeichnung “Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz” umfasst jedwede Art von Empfangseinrichtung und darf den Mietern in Rechnung gestellt werden.
  • Sonstige Betriebskosten: Hierunter dürfen Vermieter zusätzliche laufende Nebenkosten für die vermietete Wohnung anrechnen – sofern dies im Mietvertrag auch so festgehalten wurde. Denkbar sind etwa Aufwendungen für eine Trinkwasseranalyse, die Wartungskosten für Rauchmelder, Sauna, Schwimmbad, Fitnessraum und Feuerlöschgebühren.

    Es muss jedoch exakt definiert sein, was unter dem jeweiligen Begriff gemeint ist. Zum Beispiel die Wartung der Dunstabzugsanlage oder die Reinigung der Dachrinnen. Denkbar sind ferner Reinigungskosten von Rollläden und Abwasseranlagen, Beseitigungskosten von Graffiti sowie Wartungskosten für Blitzableiter oder Haustechnik.

Welche Kosten Vermieter nicht umlegen dürfen

In der Betriebskostenverordnung (§ 1, Abs. 2 BetrKV) ist ebenso geregelt, an welchen Aufwendungen ein Vermieter seine Mieter nicht beteiligen darf:

  • Verwaltungstätigkeit: Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehört die Verwaltung der Mietwohnung. Dies gilt auch für die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit oder für Kosten erforderlicher Arbeitskräfte. Hierunter fallen auch die Kosten für den Steuerberater oder eine Haus- und Mietrechtsschutzversicherung.
  • Instandhaltung und -setzung: In aller Regel sind Aufwendungen für den Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit verschlissenen Teppichbodens oder für eine Reparatur der Heizung nicht als Nebenkosten umlagefähig. Gleiches gilt für Ausgaben zur Wartung der Hauselektrik oder der Gasleitung. Ist nämlich ein Bestandteil der Mietwohnung übermäßig verschleißt, abgenutzt oder defekt, ist es grundsätzlich die Pflicht eines Vermieters, diesen zu reparieren um die Mietwohnung Instand zu halten.
  • Nicht umlegen darf der Vermieter zudem Leerstandskosten, Beiträge zum Grundeigentümerverein, Grunderwerbsteuer, Einkommenssteuer für Mieteinnahmen, Kontoführungsentgelte oder andere Bankspesen.

Vermieter haben Wirtschaftlichkeits-Grundsatz zu beachten

Vermieter müssen bei der Abwälzung der Kosten den gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Dies bedeutet, dass keine unnötig beziehungsweise vermeidbar hohen Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Nicht selten wird hiergegen verstoßen, vor allem bei den Kostenarten, deren Höhe und Entstehung der Vermieter beeinflussen kann. Steigen einzelne Nebenkosten innerhalb eines Jahres im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 Prozent an, ist der Vermieter verpflichtet, nachvollziehbare Gründe hierfür anzugeben.

Münzen und Geldschein zu Haus mit Nebenkostenabrechnung gestapelt

Detailliert hat er darzulegen, wodurch die Preissteigerungen hervorgerufen wurden und weshalb er diese nicht vermeiden konnte. Fällt der Anstieg sogar um mehr als 50 Prozent aus, obliegt es ihm anzugeben, welche Preisverhandlungen er im einzelnen mit dem für das Vorjahr beauftragten Betrieb geführt hat und welche Maßnahmen konkret unternommen wurden, für die zu vergebenden Tätigkeiten einen günstigeren Betrieb zu finden.

Sind die Ausgaben für eine Treppenhausreinigung, Neubepflanzung, Öltankwartung etc. unwirtschaftlich hoch, können Sie gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen. Hierzu sollten Sie vorab die Nebenkosten mit dem örtlichen, jährlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, welchen Sie beim Mieterschutzverein einsehen können. Die Werte sind in Euro/qm und Monat angegeben. Für jede Kostenart nennt der Betriebskostenspiegel dabei einen durchschnittlichen Wert.

Methoden zur Verteilung der Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten werden auf die Mieter nach einem bestimmten Verteilerschlüssel aufgeteilt. Vermieter dürfen auch verschiedene Verteilerschlüssel kombinieren, wobei der Mieter wissen muss, nach welchem Schlüssel berechnet wird.

In einigen Fällen wird der Verteilerschlüssel jedoch durch die Betriebskostenart bestimmt. Sollte der Vermieter vertraglich keinen Schlüssel festgelegt haben, müssen die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche umgelegt werden.

Verteilerschlüssel im Überblick

  • Umlage nach Verbrauch: Möglich ist das nur bei sogenannten verbrauchsabhängigen Nebenkosten. Etwa bei den Aufwendungen für Kaltwasser, aber nur, wenn jeder Mieter über einen eigenen Wasserzähler verfügt.

    Hinweis: Vermieter müssen gemäß Gesetz (§ 7 HeizkostenV) zumeist mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent der warmen Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Der übrige Anteil muss nach Wohnfläche berechnet werden.

  • Umlage nach Anteil der Wohnfläche: Dies ist der herkömmliche, gesetzlich vorgesehene Verteilerschlüssel. Anwenden lässt er sich auf alle kalten Nebenkosten. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der Wohnfläche der jeweiligen Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses.

    Bewohnt etwa ein Mieter eine Wohnfläche von 70 qm und beläuft sich die Wohnfläche aller vier Wohnungen im Haus auf 280 qm, so kann der Vermieter exakt ¼ der Kosten für Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Abwasser etc. auf den Mieter umlegen.
  • Umlage nach Personenzahl: Die Verteilung der kalten Nebenkosten ist auch nach der Anzahl der Personen in einer Wohnung möglich. Allzu oft wird dieser Verteilerschlüssel nicht gewählt, da er für den Vermieter mit einem höheren Verwaltungsaufwand einhergeht. Schließlich muss er laufend wissen, wie viele Personen in der Wohnung leben.
  • Umlage nach Wohneinheit: Vermietern ist es gesetzlich auch erlaubt, die kalten Nebenkosten auf jede einzelne Mietwohnung mit dem selben Anteil zu verteilen. Hat demnach ein Vermieter fünf Wohnungen, muss jeder Mieter 20 Prozent der Kosten tragen.

    Diese Form der Umlage lohnt für den Vermieter nur, wenn der Verbrauch bei den einzelnen Wohnungen etwa gleich hoch ausfällt. Werden Sie als Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt, so gilt die Umlage nach Wohnfläche.

    Achtung: Wurde ein Verteilungsschlüssel einmal vertraglich festgelegt, darf er nicht einfach geändert werden. Vielmehr ist hierfür die Zustimmung sämtlicher Mieter erforderlich.

Wie eine Anpassung der Nebenkosten-Vorauszahlung erfolgen darf

Steigende Preise für Strom und Brennstoffe führen tendenziell dazu, dass Nebenkosten steigen. Bereits die Heizkosten können aufgrund unterschiedlicher Witterungsbedingungen über die Jahre deutlich schwanken. Um Nachzahlungen zu verhindern, ist es bei stark gestiegenen Nebenkosten sinnvoll, die monatliche Vorauszahlung anzuheben.

Checkliste Nebenkostenabrechnung

Umgekehrt bietet es sich an, diese entsprechend zu senken, wenn die Ausgaben gesunken sind. Grundsätzlich haben sowohl Sie wie auch der Vermieter die Möglichkeit, eine Anpassung der Vorauszahlung einseitig vorzunehmen. Wichtig ist, dass dieser Änderung immer eine Nebenkostenabrechnung zugrunde liegt.

Nur weil sich ein früher Winter ankündigt, berechtigt das den Vermieter nicht dazu, bereits im Vorfeld eine höhere Vorauszahlung zu verlangen. Grundsätzlich nicht bezahlen müssen Sie laut Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 294/10) eine pauschale Erhöhung oder einen Sicherheitszuschlag.

Das gilt bei Auszug

Ziehen Sie aus Ihrer bisherigen Mietwohnung aus und sind bei der Nebenkostenabrechnung Nachforderungen zu erwarten, so darf der Vermieter laut Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 71/05) einen Teil der Kaution einbehalten. Die letzte Abrechnung bestimmt dabei, welche Höhe als angemessen zu erachten ist.

Welche Fristen bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten sind

Der Gesetzgeber schreibt in Bezug auf die Kostenabrechnung diverse Fristen vor, die es für Vermieter und Mieter zu beachten gilt.

  • Abrechnungsfrist für die Nebenkosten: Der Großteil der Vermieter orientiert sich bei der Betriebskostenabrechnung am Kalenderjahr und rechnet vom 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres ab. Dieser Abrechnungszeitraum darf gemäß dem Gesetz nicht mehr als 12 Monate umfassen.

    Fällt er noch länger aus, so ist die Abrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Ein vom Kalenderjahr abweichender oder kürzerer Abrechnungszeitraum ist hingegen zulässig. Beziehen demnach Ihre Wohnung zum Beispiel im Juli, darf Ihr Vermieter die Monate Juli bis Dezember mit Ihnen abrechnen. Sie brauchen allerdings von den Jahreskosten lediglich den Anteil bezahlen, der Ihrer Mietdauer entspricht.
  • Widerspruchsrecht für die Nebenkostenabrechnung: Ist Ihnen die Abrechnung zugegangen, so haben Sie volle 12 Monate Zeit, um die Rechnung auf inhaltliche und formelle Fehler zu überprüfen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist endet dabei tagegenau und nicht erst zum Ende des Kalendermonats.

    Sie beginnt allerdings erst dann zu laufen, wenn Ihnen eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt wurde. Hat der Vermieter Ihnen beispielsweise eine Nebenkostenabrechnung zugeschickt, ohne Ihnen hierbei bei einzelne Positionen nachvollziehbar zu erklären, wie diese auf die Wohnung umgelegt wurden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor.

    Nimmt der Vermieter daraufhin keine Korrektur innerhalb des Jahres vor, verliert er seinen Anspruch auf Nachzahlung. Haben Sie bei der Prüfung der Abrechnung einen Fehler entdeckt, sollten Sie Widerspruch einlegen. Achten Sie darauf, die Einwände möglichst klar darzulegen. Dann muss der Vermieter die Abrechnung neu erstellen. Und egal, ob die Betriebskostenabrechnung beim zweiten Mal höher oder niedriger ausfällt – bezahlen müssen Sie am Ende stets nur den niedrigeren Betrag.

    Praxis-Tipp: Kommen Ihnen einzelne Kostenpositionen der Art oder Höhe nach ungerechtfertigt vor? Fordern Sie am besten sämtliche Belege im Original zur Einsicht an, die der Vermieter für die Abrechnung zugrunde gelegt hat.

  • Frist für die Nachzahlung: Haben Sie mit der Abrechnung einer Nachforderung erhalten oder wurde Ihnen seitens des Vermieters keine individuelle Zahlungsfrist gesetzt, müssen Sie den ausstehenden Betrag innerhalb von 30 Tagen überweisen.

    Sollte Ihnen die Abrechnung ungerechtfertigt erscheinen, können Sie die Summe zunächst unter Vorbehalt bezahlen. Auf diese Weise geraten Sie nicht in Zahlungsverzug. Sollte sich im Anschluss an einer sorgfältigen Prüfung herausstellen, dass die vom Vermieter geforderte Summe tatsächlich zu hoch ist, dürfen Sie die Differenz zurückfordern, oder alternativ mit den Vorauszahlungen für das Folgejahr verrechnen.
  • Frist für die Auszahlung eines Guthabens: Oftmals befindet sich in der Abrechnung ein Hinweis, wonach gegen die Abrechnung binnen vier Wochen Widerspruch einzulegen ist. Dieser Hinweis hat den Hintergrund, dass die Nebenkostenabrechnungen nach Ablauf von 30 Tagen fällig wird. Haben Sie im voraus zu viel bezahlt, muss Ihnen somit Ihr Guthaben innerhalb von 30 Tagen erstattet werden.

    Vorsicht: Möchten Sie das Guthaben mit künftigen Vorauszahlungen verrechnet haben, sollten Sie beachten, dass Sie Ihren Anspruch auf das Guthaben nach drei Jahren verlieren (Verjährung).

Was gilt bei einer Nebenkostenpauschale?

Ist diese im Mietvertrag vereinbart, so erfolgt die Zahlung der Nebenkosten neben der monatlichen Miete in Form einer Pauschale. In diesem Fall darf der Vermieter am Ende des Abrechnungszeitraums keine zusätzliche Nebenkostenabrechnung erstellen.

Nebenkostenpauschalen sind nicht oft anzutreffen, zumal der Vermieter das Risiko eingeht, dass die zu leistende Pauschale niedriger als die tatsächlichen Nebenkosten ausfallen. Die nachträgliche Erhöhung der Pauschale ist dabei nicht ganz einfach. Nach § 560 BGB müssen dafür folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die Nebenkostenpauschale wurde im Mietvertrag schriftlich vereinbart.
  • Eine mögliche Erhöhung hat sich der Vermieter vorbehalten.
  • Die Gründe für eine Anhebung müssen nachvollziehbar und schriftlich dargelegt werden.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

In vielen Fällen lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung sehr genau zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Denn nach einem Ergebnis des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Geprüft werden sollte vor allem ob:

  • der Vermieter fristgemäß abgerechnet hat: Ist die Nebenkostenabrechnung auch 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht da, ist der Anspruch auf Nachzahlung des Vermieters verwirkt.

    Geltend machen kann er eine Nachforderung nach Ablauf der Ein-Jahres-Frist nur dann, wenn er die Verspätung der Nebenkostenabrechnung weder fahrlässig noch absichtlich verursacht hat. Hierfür muss er jedoch laut BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 249/15) Beweise vorlegen. Sie als Mieter behalten allerdings in jedem Fall einen etwaigen Anspruch auf Rückzahlung.
  • alle dargestellten Kostenpositionen umlagefähig sind: Lediglich Nebenkosten, welche vertraglich vereinbart wurden, müssen Sie bezahlen. Werfen Sie somit zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag. Hier muss zumindest stehen, dass der Mieter “sämtliche Betriebskosten” oder “die Betriebskosten” trägt. Dann gelten sämtliche umlagefähigen Nebenkosten gemäß BetrKV als vereinbart.

    Die Betriebskostenverordnung sieht ferner etwa vor, dass alle einzelnen Positionen angegeben werden, nicht nur die Gesamtkosten. Grundsätzlich müssen alle Kostenarten aufgeschlüsselt sein. Achten Sie in diesem Zusammenhang vor allem auf die detaillierte Angabe der “sonstigen Betriebskosten”.
  • die angegebene Wohnungsgröße korrekt ist: Ist als Umlageschlüssel für einzelne Nebenkosten die Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart worden, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung hierauf verweisen. Ist die Angabe der Wohnfläche nicht korrekt, müssen Sie dies nicht hinnehmen. Eine vom Mietvertrag abweichende und somit falsche Angabe der Wohnungsgröße macht die Abrechnung nicht formell angreifbar.

    Liegt jedoch eine Abweichung von über 10 Prozent vor, handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, den der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten korrigieren darf. Ist die Wohnfläche bereits im Mietvertrag in einer erheblichen Höhe von mindestens 10 Prozent falsch angegeben, so ist die tatsächliche Wohnungsgröße in der Regel nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.
  • Abrechnungs- und Nutzungszeitraum richtig angegeben sind: Die Abrechnung muss in der Regel 12 Monate umfassen. Berechnet der Vermieter mehr als ein Jahr, so liegt ein formaler Fehler vor, der die Nebenkostenabrechnung ungültig macht. Kürzere Zeiträume sind aber möglich.
  • die Höhe der Energiekosten gerechtfertigt ist: Nicht selten werden die Stromkosten für Beleuchtung im Gebäudeinneren sowie der Außenbeleuchtung zu hoch angegeben. Hier sollten Sie als Mieter Einsicht in die Originalbelege fordern und prüfen, ob die Höhe dieser Kostenposition gerechtfertigt ist.
  • der Verteilerschlüssel angegeben wurde: Nicht fehlen darf die Angabe des Verteilerschlüssels, beispielsweise zur Gewichtung von Wohnfläche, Verbrauch und Zahl der Mieter. Mieter benötigen den Verteilungsschlüssel, um ihren individuellen Kostenanteil nachvollziehen zu können.
  • warme Betriebskosten verbrauchsabhängig abgerechnet wurden: Die Kosten sind gemäß Verteilerschlüssel korrekt zu verteilen. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn ausschließlich nach Wohnfläche und nicht nach Verbrauch und Wohnfläche gewichtet wird.

    Etwa bei den Heizkosten: Hier schreibt der Gesetzgeber vor, dass diese zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen sind. Sollte der Vermieter die Heizkosten anders verteilt haben, so darf der Mieter die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung (§12 HeizkostenV) um 15 Prozent kürzen.
  • einzelne Ausgaben tatsächlich angefallen sind: Es gibt einer Reihe von Kosten, die sehr unregelmäßig anfallen und deshalb einer näheren Prüfung bedürfen. Eine Belegeinsicht lohnt hier in jedem Fall.

Wichtige Fragen – kurz beantwortet

Was ist in den Nebenkosten enthalten?
Das sind jene Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Drei Kosten betreffen Warmwasser und Heizung, die übrigen 14 “kalten” Nebenkostenarten sind: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Hauswart, Gartenpflege, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Fahrstuhl, Schornsteinreinigung, Beleuchtung, Versicherungen, Einrichtungen zur Wäschepflege (z.B. Waschküche), Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel und sonstige Kosten.
Ist Strom in den Nebenkosten enthalten?
Aufwendungen für den Wohnungsstrom fallen nicht unter die Nebenkosten, die der Vermieter auf Sie umlegen darf. Denn beziehen Sie Ihren Strom direkt vom Versorger, rechnet dieser die Kosten verbrauchsabhängig mit Ihnen ab. Überweisen müssen Sie an den Vermieter aber anteilig die für die Beleuchtung des Wohnhauses anfallenden Energiekosten.
Wie viel Nebenkosten pro qm?
Aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) ergibt sich, dass ein Mieter im Schnitt 2,19 Euro je Quadratmeter im Monat für Nebenkosten bezahlt. Werden alle denkbaren Betriebskostenarten zusammengerechnet, ergeben sich je Quadratmeter bis zu 2,79 Euro. Für eine 74 Quadratmeter große Wohnung fallen somit im Jahr bis zu 2.477,52 Euro nur an Nebenkosten an.
Ich habe einen Fehler entdeckt, was soll ich tun?
Wenden Sie sich zunächst an Ihre Hausverwaltung oder Ihren Vermieter. Teilen Sie mit, welcher Posten für Sie nicht nachvollziehbar ist. Sie haben als Mieter das Recht, sämtliche Originalbelege einzusehen und sogar zu fotografieren. Die Beweislast, dass die Kosten auch wirklich angefallen sind, liegt bei Ihrem Vermieter.
Was sind Betriebskosten und was sind Nebenkosten?
Betriebskosten sind die Kosten, die einem Vermieter durch die Mietwohnung entstehen. Darunter fallen beispielsweise Aufwendungen für einen Hauswart, für die Beleuchtung, die Müllabfuhr, die Versicherung oder das Abwasser. Oft werden diese Kosten auch als zweite Miete oder Nebenkosten bezeichnet.

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Die beste Vorgehensweise

  • Stellen Sie zunächst fest, ob Ihnen die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist zugegangen ist.
  • Werfen Sie mit Erhalt der Abrechnung einen Blick in Ihren Mietvertrag. Sind alle angegeben Kosten tatsächlich umlegbar?
  • Prüfen Sie nun, ob die Kosten richtig verteilt, einzeln aufgeschlüsselt und in ihrer Höhe gerechtfertigt sind. Fordern Sie im Zweifel die Einsicht in die Originalbelege.
  • Sollten Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sein, müssen Sie innerhalb eines Jahres Widerspruch einlegen.

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