Mietkauf

Aktualisiert: 13. Januar 2020 | Redaktion
Das Wichtigste auf einen Blick

  • Beim Mietkauf kann monatlich über die Miete ähnlich wie bei Raten eine Immobilie erworben werden.
  • Beim Mietkauf ist vor allem der Zustand der Immobilie vorab zu überprüfen.
  • Mietkauf ist nicht immer die günstigste Option einer Immobilienfinanzierung.
  • Das Optionsmodell ist die beste Wahl beim Mietkauf und bietet dem Käufer bzw. Mieter mehr Sicherheiten.

Die beste Vorgehensweise

  • Prüfen Sie vorab, ob andere Finanzierungsmöglichkeiten eine Alternative sind.
  • Prüfen Sie, ob Lage und Zustand der Wohnung im richtigen Verhältnis zum Kaufpreis stehen.
  • Wählen Sie ein geeignetes Mietmodell.
  • Kauf- bzw. Mietvertrag gründlich prüfen und nur unterzeichnen, wenn die Bedingungen verstanden und akzeptabel sind.

In unserem Ratgeber

Kaufoptionen beim Mietkauf

Beim Mietkauf stehen in der Regel zwei Miet- bzw. Kaufmodelle zur Auswahl. Das Erste ist der Optionskauf, bei dem es einen bestimmten Stichtag gibt, an dem sich der Mieter entscheiden kann, ob er eine Wohnung kauft oder nicht. Meist ist der Mieter an einer Wohnungsgenossenschaft beteiligt, die dann die Liegenschaft für ihn kauft.

Die zweite Option ist das Mietkaufmodell, bei dem der Mieter verpflichtet ist, nach Ablauf einer bestimmten Zeit, das Objekt zu kaufen. Bei Vertragsabschluss einigen sich Eigentümer und Mieter auf eine bestimmte Kaufsumme sowie ein Kaufdatum in der Zukunft.

Bis zu diesem Zeitpunkt bezahlt der Mieter normal die festgelegte Miete und an dem Stichtag wird die Restsumme fällig. Jedoch fließt nicht die gesamte Miete bis dahin in den Kauftopf.

Im Vertrag wird auch festgelegt, wie hoch der Anteil an der Miete ist, die tatsächlich der Kaufsumme angerechnet wird. Beträgt dieser Wert 80 % der Miete, ist dies eine sehr gute Finanzierung.

Mietkauf für Selbstständige

Finanzierungen durch Banken für Selbstständige sind oft unerreichbar, denn sie gelten als Risikogruppe. Dies macht es vielen Selbstständigen schwer etwa das eigene Büro oder die eigene Produktionshalle zu bekommen.

Der Mietkauf ist in diesem Fall ebenfalls eine Alternative. Wie bei Wohnimmobilien besteht auch hier die Möglichkeit erst ein Objekt zu mieten und dann zu einem festgelegten Zeitpunkt die Restsumme zu bezahlen.

Praxis-Tipp: Im Geschäftsalltag sind Mietmodelle mit späterer Kaufoption oft die günstigere Alternative auch in steuerlicher Hinsicht im Vergleich zum sofortigen Kauf. Bei längerfristiger Abzahlung verteilt sich die Schuldenlast gleichmäßiger, was auch auf den Gewinn Auswirkungen hat.

Stolpersteine beim Mietkauf

Bei einem Mietkauf ist die Absicht beider Seiten ziemlich klar, was jedoch nicht heißt, dass vor allem Mieter bzw. Käufer nicht einige Punkte im Auge haben sollten.

Dazu gehört in erster Linie der Zustand der Wohnung. Für einen Eigentümer ist die Vermietung eigentlich lukrativer als der Verkauf. Daher sollte vorab der Zustand der Wohnung geprüft werden, ob es Mängel gibt, die eine teure Sanierung nach sich ziehen würde.

Eine schlechte Lage kann ebenfalls ein Grund sein, warum ein Eigentümer eine Wohnung loshaben will. Schlechte Lage ist oft aber ein subjektiver Grund, nur weil etwa eine Lage eher abgeschieden ist, muss das für Mieter, die eher die Ruhe suchen, wiederum kein Nachteil sein.

Diese Fakten sind vor allem beim Mietkaufmodell wichtig, denn in diesem Fall sind die Mieter bei Vertragsabschluss verpflichtet, das Objekt zu übernehmen.

Tipps für Vertragsabschluss und Finanzierung

Der Mietkauf – egal ob verpflichtender oder optionaler Kauf – ist nicht immer das günstigste Finanzierungsmodell und oft nur ein Ausweg, wenn andere Immobilienfinanzierungen keine Option sind.

Wer jedoch die Möglichkeit hat, alternative Finanzierungen zu nutzen, sollte in jedem Fall prüfen, ob diese nicht günstiger sind.

Wer sich dennoch für den Mietkauf entscheidet, sollte jede Klausel im Detail prüfen. Beim Mietkauf handelt es sich um eine eher unübliche Finanzierung und es gibt auch keinen normalen Finanzierungsvertrag.

Daher sollte vorab genau geprüft werden, ob die Raten bzw. Mieten gerechtfertigt sind und wie hoch die Restsumme wäre. Gerne wälzen Eigentümer so früh wie möglich Reparaturen auf die Mieter ab, wozu es ebenfalls klare Regelungen geben sollte.

Wichtige Fragen – kurz beantwortet

Gibt es beim Mietkaufmodell eine Möglichkeit vom Kauf Abstand zu nehmen?
Nein, wird das Objekt an diesem Tag nicht gekauft, wäre dies ein Vertragsbruch. Einzige Möglichkeit ist, dass der Vertrag von einem anderen Interessenten übernommen wird, jedoch nur mit Zustimmung des bisherigen Eigentümers.
Ist der Optionskauf oder der Mietkauf sinnvoller?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Beim Optionskauf haben die Mieter jedoch noch immer die Möglichkeit die Wohnung nicht zu kaufen. Das gibt eine gewisse Sicherheit, wenn die Infrastruktur der Region vielleicht doch nicht so zusagt oder teure Sanierungen notwendig sind.
Sollte eine Insolvenz von beiden Seiten im Vertrag geregelt werden?
Ja, auf jeden Fall. So ist klar, was passiert wen eine Seite den Vertrag nicht erfüllen kann und Sie ersparen sich teure Rechtsstreitigkeiten.
Welche Vorteile hat der Mietkauf?
Im Vergleich zu anderen Finanzierungsmodellen bleibt beispielsweise die Rate unabhängig von preislichen Entwicklungen.