Bauen

Haus kaufen oder bauen?

Die wichtigste Frage in Bezug auf die eigenen vier Wände stellt sich für den Interessenten ganz am Anfang: lieber bauen oder kaufen? Da die selbstgenutzte Immobilie meist ein lebenslanger Begleiter ist, hat eine Fehlentscheidung gravierende Folgen.

Wo möchten Sie wohnen?

Manchmal bestimmt schon die Tatsache, welche Lage der zukünftige Eigentümer bevorzugt, ob für ihn eher ein Neubau oder Altbau in Frage kommt.

Wer gerne mitten in der Stadt leben möchte, der hat eigentlich keine Wahl, er muss sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung entscheiden.

Nur selten, vor allem in großen Städten, sind noch Baulücken oder Baugebiete vorhanden. Die Grundstückspreise sind dementsprechend hoch und für den Otto-Normal-Bauherren praktisch nicht mehr erschwinglich. Wer dennoch nicht auf eine Neubauqualität verzichten möchte, für den kommen Altbauten, die auf Neubauniveau modernisiert wurden, in Frage.

Die Wohnlagen im Überblick

  • Einfache Wohnlagen liegen meist in den (ehemaligen) Arbeitervierteln der Städte. Hier findet man einfache Wohnungen und Häuser zu meist günstigen Preisen. Allerdings sind diese Objekte später auch nur schwer verkäuflich.
  • Mittlere Wohnlagen zeichnen sich durch ein akzeptables Preis-/Leistungsverhältnis aus. Hier lassen sich durchaus noch preiswerte Objekte finden.
  • Gute Wohnlagen sind bei den meisten Immobilienerwerbern sehr beliebt und haben damit auch ihren Preis. Wirklich günstige Angebote gibt es hier nur selten.
  • Sehr gute Wohnlagen sind für die meisten Immobilienerwerber schon nicht mehr zu bezahlen. Hier wohnt die Oberschicht. Sie zeichnen sich meist durch ein gehobenes Wohnumfeld aus.
  • Prestigelagen finden sich meist nur in den großen Metropolen, hier wohnen die Prominenz und der Geldadel. Für den normalen Immobilienerwerber sind sie jenseits von Gut und Böse.

Wer eine Immobilie nach seinem Geschmack besitzen möchte, kommt meist um einen Neubau nicht herum. In ländlichen Raum gibt es noch genügend Bauplätze, in stadtnahen Gebieten sind diese meist auch noch ausreichend vorhanden, mit Ausnahme der großen Metropolregionen Deutschlands.

Ein Problem könnte hier aber die Werthaltigkeit der Immobilie darstellen. Da inzwischen wieder die Tendenz besteht, zurück in die Städte zu ziehen, kann es zukünftig schwieriger werden, den Wert der Immobilie zu erhalten. Die Gründe für die Landflucht sind vielfältig. Zum einen verteuern die höheren Treibstoffkosten den Weg zur Arbeit.

Viele Ältere zieht es aber auch deshalb zurück in die Stadt, weil sie sich wieder räumlich verkleinern und in der Nähe ihrer Kinder wohnen möchten. Auch das vielfältigere kulturelle Angebot oder die kürzere Wege zu Geschäften und Ärzten sprechen für ein Leben in der Stadt.

Erwerber und Bauherren sollten daran denken, dass die Entscheidung für eine Immobilie in einer bestimmten Lebensphase gefallen ist und sich die Situation später auch wieder ändern kann.

Wurde das Haus sehr individuell gestaltet, kann ein weiteres Problem entstehen, falls das Haus später verkauft werden soll. Der neue Käufer muss den Geschmack des ehemaligen Bauherren weitestgehend teilen. Somit ist es meist schwierig, einen Abnehmer zu finden, es sei denn, das Gebäude hat eine tolle Lage. Meist sind Abstriche am Verkaufspreis hinzunehmen.

Der Altbau

Wer einer gebrauchte Immobilie kauft weiß, dass er Kompromisse eingehen muss. Allerdings genießt der Käufer gegenüber dem Bauherrn auch einige Vorteile. Er kann ein Objekt kaufen, das unter Lagegesichtspunkten meist deutlich weniger Zugeständnisse erfordert als es bei einem Neubau der Fall wäre.

Außerdem sind Bestandsimmobilien bereits mit dem Wohnumfeld verwachsen. Das heißt, schon nach relativ kurzen Wegen können die wichtigsten Dinge des alltäglichen Lebens wie Einkäufe, Arztbesuche oder Essengehen erledigt sein.

Der Käufer hat zudem die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen, er erwirbt also nicht die Katze im Sack. Das birgt jedoch gleichzeitig Chancen und Risiken. Zwar ist die Besichtigung möglich, aber gerade ältere Häuser weisen häufig Schwachstellen auf. Deshalb sollte das Objekt einer intensiven Kontrolle unterzogen werden.

Hauptschwachpunkt ist meist die Gebäudetechnik – hier schlummern manchmal erhebliche Kostenrisiken. Daher ist es für den Kaufinteressenten ratsam, sich von einem Fachmann begleiten lassen, selbst wenn dies Kosten verursacht. Stehen einige Mängel fest, so kann er entweder noch einmal über den Kaufpreis verhandeln oder vom Kauf zurücktreten.

Doch nicht nur das Haus an sich sollte genau unter die Lupe genommen werden, sondern auch die Umgebung. Wer sich in der Gegend nicht auskennt, hat so die Möglichkeit, Lärmquellen wie Eisenbahnen oder Geruchsquellen wie Brauereien aufzuspüren. Gerade Eisenbahnstrecken können tückisch sein, wenn tagsüber wenig, nachts aber intensiver Verkehr herrscht.

Um ganz sicher zu gehen, sollte der potentielle Käufer mit dem Verkäufer eine Übernachtung vereinbaren und kann so relativ schnell feststellen, ob er sich in dem Gebäude wohlfühlt.

Kauf eines gebrauchten Hauses: Besichtigung, Auswahl, Kaufvertrag - mit vielen Checklisten
  • Peter Burk
  • Herausgeber: Verbraucher-Zentrale NRW
  • Auflage Nr. 3 (03.05.2016)
  • Gebundene Ausgabe: 240 Seiten

Der Neubau

Der Bau eines Hauses ist etwas für Pioniere. Der Bauherr kann maßgeblichen Einfluss auf die Bauausführung und die Ausstattung nehmen. Zudem ist das Gebäude auf dem neuesten Stand der Technik, und in den nächsten Jahre sind keine größeren Investitionen nötig. Deshalb sind Neubauten meist auch teuerer als Altbauten. Der geringere Energieverbrauch kann jedoch den Mehrpreis in einigen Jahren wieder ausgleichen.

Wird das Haus in einem Neubaugebiet errichtet, so ist die Sozialstruktur meist homogen, sie besteht häufig aus jüngeren Paaren mit Kindern. Das ist vor allem für Familien vorteilhaft.

Außerdem: Auf den Charakter der Siedlung hat der Häuslebauer noch größeren Einfluss. Dies ist bei Altbauten kaum noch möglich, und der Eigentümer muss sich darüber hinaus in die Sozialstruktur integrieren, was beispielsweise für Familien mit Kindern in einem Rentnergebiet oft nicht einfach ist.

Beim Neubau hat der Bauherr die Wahl

  • Fertighäuser: Sie werden meist teilbezugsfertig übergeben, hier muss beispielsweise nur noch Teppichböden verlegt oder tapeziert werden.
  • Selbstbau- oder Ausbauhäuser: Der muss der Bauherr noch selbst mit anpacken, um das Haus in einen wohnlichen Zustand zu bringen. Das erfordert handwerkliches Geschick. Selbstbau- und Ausbauhäuser stellen die günstigste Form des Bauens dar.
  • Stein-auf-Stein- oder Massivhäuser: Diese werden meist komplett bezugsfertig übergeben, die Grundstücke sind separat vom Haus zu kaufen.
  • Niedrigenergie- oder Passivhäuser: Meist sind sie relativ teuer, werden dafür aber staatlich gefördert und sind gering im Energieverbrauch. Auch diese Häuser stehen bezugsfertig zur Verfügung.
Unser Bauherren-Handbuch
  • Karl-Gerhard Haas, Rüdiger Krisch, Werner Siepe, Frank Steeger
  • Herausgeber: Stiftung Warentest
  • Auflage Nr. 3 (26.01.2016)
  • Gebundene Ausgabe: 384 Seiten

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Über den Autor

Thomas Nissen

Thomas Nissen

Experte für Finanzthemen beim unabhängigen Wissensportal Arbeitsgemeinschaft-Finanzen.de

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