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Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Wer klug vorgeht, kann an der Reiselust Anderer verdienen. Erfolgreich geführte Hotels und Pensionen sind der Beweis. Auch Privatleute entdecken zunehmend die Vorteile von Ferienimmobilien: Ziel für eigene Urlaube, Einnahmen aus Vermietung, Baustein der Altersvorsorge, Schutz gegen Wertverlust durch Inflation, Altersruhesitz.

Am Anfang aller Planung steht die Frage: Für wen eignet sich der Erwerb eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Der normale Anleger, der kein Geld übrig hat, sollte wohl eher in die eigenen vier Wände investieren. Also in die Immobilie, die er selbst bewohnt. Auch der Geringverdiener und der „Noch-Mieter“ sollte besser die Finger von derlei Investitionen lassen, warnt Joachim Klare, Vorsitzender des Bundesverbandes der Immobilienfinanzierer.

Nachvollziehbar, schließlich steht am Anfang eine Kaufsumme als Ausgabe, die Sie erst einmal stemmen müssen. Laut der jährlichen Vermieterstudie investierten die Befragten im Durchschnitt 180.000 Euro für eine Ferienimmobilie, wobei die Hälfte nicht mehr als 130.000 Euro ausgebe, berichtet Experte Tobias Wann, Vice President Central Europe von HomeAway.

Die Mehrheit der Befragten hat ihre Ferienimmobilie danach zum Teil aus Eigenmitteln und Fremdkapital finanziert. Immerhin 33,3 Prozent konnten, der Untersuchung zufolge, ihre Immobilie aber auch komplett aus eigenen Mitteln finanzieren – „was die Bedeutung von Ferienimmobilien als Kapitalanlage unterstreicht“, so Tobias Wann.

Stichwort Kapitalanlage bzw. Geldanlage. Laut der HomeAway-Marktstudie zu privaten Ferienimmobilien 2013 erzielen Vermieter durchschnittlich 14.000 Euro im Jahr und vermieten ihre Ferienimmobilie 22 Wochen jährlich.

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Zusatzkosten bedenken

Wer all das durchrechnet, kann schnell schlussfolgern, dass sich das Investitionsobjekt bei günstigen Konditionen von allein finanzieren könnte – vorausgesetzt natürlich, dass die Lage und die Ausstattung zur Nachfrage der zukünftigen Mieter passen.

Wer allerdings glaubt, durch Vermietung eine gute Rendite zu erzielen und gleichzeitig die Immobilie kostenlos selbst nutzen zu können, der sollte besser die Finger davon lassen. Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien mahnt zur Vorsicht.

Auch Ferienimmobilienexperte Tobias Wann von HomeAway sagt: „Als Besitzer einer Ferienimmobilie muss man sich im Klaren sein, dass mit der Vermietung an Gäste ein nicht unerheblicher Aufwand verbunden ist.“

Mit dem Erwerb und einer hochwertigen Ausstattung der Wohnung oder des Hauses sei es nicht getan. Denn die Aufwendungen reichen von der Reinigung der Unterkunft über Renovierungsarbeiten, Gartenpflege, Reparaturen und Vermarktung bis hin zur kompletten Abwicklung der Buchungen.

Und Sie müssen natürlich die Gäste betreuen und vor allem den Schlüssel übergeben. Wer all das zeitlich nicht schafft, greift auf externe Dienstleister zurück, die als Full-Service- oder Vermietungsagenturen unterstützend zur Seite stehen.

Entscheidend ist die Lage

Deshalb: Berücksichtigen Sie diese potenziellen Nebenkosten bei der Kalkulation. „Je mehr Eigenleistung in der Instandhaltung und der Vermietung steckt, desto mehr Mieteinnahmen bleiben am Ende übrig“, sagt Tobias Wann. Da man zudem oftmals nicht vor Ort lebt, ist in jedem Falle eine gute Steuerberatung erforderlich. Ein nicht unwesentlicher Kostenblock, weiß Finanzierungsexperte Joachim Klare.

Entschließen Sie sich dann letztlich für den Erwerb von Ferienwohnung oder -haus, gar als Geld- und Wertanlage, gilt die alte Immobilienregel: Entscheidend sind die Lage, die Lage und die Lage.

Analysieren Sie, wo Sie das Objekt erwerben. Schauen Sie, in welcher Destination sich die Vermietung am meisten lohnt und ob Sie den nötigen Aufwand leisten können.

Auch auf die Wertsteigerung des Objekts wirkt sich vor allem ihre Lage aus, der Grad der Instandhaltung und der Wert der Innenausstattung folgen an zweiter und dritter Stelle.

Urlaubsziele beobachten

Analysieren Sie das Urlaubs- und Reiseverhalten von Ferienhausurlaubern und diskutieren Sie mit Experten, wie sich dieses Verhalten langfristig entwickeln könnte. So sind zum Beispiel in Deutschland die Ost- und Nordsee weiterhin favorisierte Urlaubsregionen. Die Region Allgäu/Bayerisch Schwaben und Berlin können punkten.

Spanien setzt sich als favorisiertes Auslandsreiseziel gegen Italien und Frankreich durch. Mallorca ist top. Die Nachfrage nach Objekten in der Toskana ist beständig, die Cote d’Azur bewegt sich auf stabilem Niveau. Österreich mit leichtem Plus. Das US-Reiseziel Florida verbucht steigendes Interesse, ansonsten leichter Rückgang von Fernreisen.
Zu diesen Ergebnissen kommen die Experten von „HomeAway – Fewo-direkt“ in der Ausgabe von „Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse“ vom Februar 2013.

An Vor-Ort-Analyse denken

Findige, vorausschauende Erwerber eines potenziellen Objekts, klären als Anleger schon im Vorfeld, wie die Rechtslage in der Gemeinde aussieht. Ist etwa eine Genehmigung für die Vermietung nötig, und welche Voraussetzungen müssen vorliegen, um diese zu erhalten.

Geeignete Ansprechpartner sind: Fremdenverkehrsbüro, kommunale Bau- und Ordnungsbehörde und ein Rechtsanwalt für ein vertiefendes Gespräch. Regeln einer etwaigen Eigentümergemeinschaft sowie Sicherheits- und Gesundheitsbestimmungen kommen hinzu. Auch eine Versicherung für die Ferienunterkunft abzuschließen, sei zwingend notwendig, rät Tobias Wann.

Insbesondere bei Ferienimmobilien im Ausland sollten Sie sich sehr genau über die Gesetzeslage vor Ort informieren. Hinzu kommen regionale Besonderheiten, Befindlichkeiten, Ängste der Einheimischen. In Österreich zum Beispiel könnte Ihnen die Furcht vor einem Ausverkauf von Immobilien und Grundstücken an Ausländer zu schaffen machen.

Immerhin geht es um nicht weniger als die Sorge von Kommunen und der dort lebenden Menschen, dass ganze Landstriche entvölkert werden könnten – nämlich durch die Nutzung von Häusern und Wohnungen als reine Ferienimmobilien, die in der Nebensaison wochen- oder monatelang leer stehen. Bedenken Sie, dass es für Sie als dortigen Ausländer also eventuell gar nicht möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.

Das Gespräch suchen

Vor dem Kauf ist ebenfalls wichtig, dass man sich über notwendige Sanierungskosten im Klaren ist. Diese zu kalkulieren, ist für Laien schwierig. Ein Gutachter kann helfen.

Tobias Wann rät: „Grundsätzlich sollten interessierte Käufer auf keinen Fall aus einer Urlaubslaune heraus, eine Ferienimmobilie anschaffen. Man sollte sich sehr genau über die Lage auf dem Ferienhausmarkt vor Ort informieren und auch den Austausch mit anderen Vermietern suchen, die bereits Erfahrung haben.“

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Über den Autor

Thomas Nissen

Thomas Nissen

Experte für Finanzthemen beim unabhängigen Wissensportal Arbeitsgemeinschaft-Finanzen.de

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