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Eigenheimfinanzierung

Der Kauf oder Bau eines Eigenheims ist in der Regel eine Entscheidung fürs ganze Leben. Eine Eigenheimfinanzierung sollte genau durchgerechnet und mit einem Finanzierungsexperten besprochen werden.

Aktuelle Baufinanzierungszinsen

Welche Konditionen es gibt und wie hoch das Zinsniveau ist , erfahren Sie zum Beispiel hier »

Eigenkapital bestimmt mögliche Darlehenshöhe

Grundstein der soliden Finanzierung einer Immobilie zur Selbstnutzung ist ein in ausreichendem Maße vorhandenes Eigenkapital. Da die Aufnahme von Fremdkapital auch immer Kosten verursacht, sollte der Anteil der eigenen Mittel möglichst hoch sein.

Es gilt: Über je mehr Eigenkapital der Bauherr oder Immobilienerwerber verfügt, um so sicherer ist die Finanzierung.

Empfehlenswert und von Banken für Standarddarlehen oft auch vorausgesetzt ist eine Quote von etwa 20 Prozent. Insofern bestimmt die Höhe des Eigenkapitals wiederum auch die Darlehenssumme, die der Bauherr vom Kreditinstitut erhalten kann.

Immobilieninteressenten, die wenig verdienen, sollten zumindest über einen hohen Eigenkapitalanteil verfügen. Auf diese Weise erhält der Kreditnehmer von der Bank bessere Konditionen und senkt er seine monatlichen Raten.

Doch selbst wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, wichtig für eine solide Finanzierung ist auch eine stabile berufliche Situation. Wer diese nicht hat, sollte lieber die Finger von einer Immobilienfinanzierung lassen.

Zu groß ist dann das Risiko: Muss der Eigentümer im Falle des Jobverlusts nach wenigen Jahren das Haus oder die Wohnung wieder verkaufen, ergeben sich daraus eventuell Verluste. Im ungünstigsten Fall droht außerdem demjenigen, der sich finanziell übernommen hat, die Zwangsversteigerung.

Sonderfall Vollfinanzierung

Immer mehr Kreditinstitute vergeben auch Darlehen über den gesamten Preis der Immobilie. Zum Teil finanzieren sie auch noch die Nebenkosten und stellen so über 100 Prozent zur Verfügung.

Allerdings zahlt der Kreditnehmer für eine sogenannte Vollfinanzierung auch einen höheren Zinssatz, wodurch die monatliche Belastungen beträchtlich ansteigen.

Um diese bestreiten zu können, ist ein hohes Einkommen notwendig. Deshalb vergeben Banken diese Darlehen auch nur an Kunden mit einer sehr guten Bonität.

Zumindest die Nebenkosten sollte der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln begleichen und über eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern für unvorhersehbare Ausgaben verfügen.

Auch bei einer Standardfinanzierung ist es ratsam, nicht alle Mittel als Eigenkapital zu verwenden, sondern eine Reserve für Notfälle, wie beispielsweise vorübergehende Arbeitslosigkeit, einzubehalten.

Dieser Kapitalstock kann dann in den ersten Jahren der Darlehenslaufzeit noch weiter aufgebaut werden. In jedem Fall sollte ein Betrag zur Verfügung stehen, welcher die Finanzierung mindestens für ein halbes Jahr sichert.

Ermittlung des Eigenkapitals

Um eine Haus zu kaufen oder zu bauen, ist das Eigenkapital von entscheidender Bedeutung. Zum Eigenkapital zählen angespartes Guthaben, zum Beispiel auch Bausparguthaben, veräußerbare Wertpapiere, sowie vorhandene Grundstücke und auch Eigenleistungen.

Relevant für die Ermittlung einer finanziellen Größenordnung einer Immobilie ist, wie viel Geld im Monat ein Bauherr zur Ratenzahlung zur Verfügung hat. Dies ergibt sich aus einer Einnahmen/Ausgaben Aufstellung.

Einnahmen/Ausgaben Aufstellung

Wer ein Darlehensangebot einer Bank einholt, kann anhand des Tilgungsplans die Höhe der monatlichen Raten ersehen, die er im Falle eines Vertragsabschlusses zahlen müsste.

Um einschätzen zu können, ob diese Beträge im Bereich des Möglichen liegen, sollte der Kreditinteressent in der Phase der Finanzierungsvorbereitung genau berechnen, wie viel Geld er jeden Monat für ein Baudarlehen zur Verfügung hat.

Neben einem Bankdarlehen kann eine Baufinanzierung auch aus einen Bauspardarlehen eines bereits angesparten Bausparvertrages sowie aus Förderkrediten, beispielsweise von der KfW, bestehen.

Die mögliche tragbare Monatsbelastung ergibt sich aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Wichtig dabei: Nur die dauerhaften Einnahmen sollten zugrunde gelegt werden.

Das monatliche Nettoeinkommen aller im Haushalt lebenden Personen ist schnell ermittelt. Außerdem zählen auch das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, Zinsen, Einkünfte aus Erbschaften oder Vermächtnissen und Tantiemen – diese allerdings nur mit dem Mindestanteil, der auf Dauer sicher ist – zu den Einnahmen.

Boni oder Gewinnbeteiligungen bleiben außen vor, sofern die Höhe nicht kalkulierbar ist. Einkünfte aus Mehrarbeit oder nebenberuflicher Tätigkeit fließen nicht in die Summe ein, es sei denn, der Stelleninhaber erzielt damit dauerhaft ein Einkommen.

Von Vorteil ist es in jedem Fall, das 13. oder 14. Monatsgehalt nicht mit einzubeziehen, sondern dieses stattdessen lieber als Reserven für unvorhergesehene Ausgaben oder Vorkommnisse zurückzulegen.

Pauschalen für monatliche Ausgaben

Banken setzen bei der Feststellung der monatlichen Ausgaben des Kunden Pauschalen an:

Im Haushalt
Schätzwert
erster Erwachsener
600 Euro
jedes weitere Familienmitglied
300 Euro
jedes weitere Familienmitglied mit eigenem Einkommen
500 Euro

Allerdings können sich die Beträge von Bank zu Bank unterscheiden. Für die Baufamilie ist es hingegen wichtig, nicht mit den Pauschalen, sondern mit den tatsächlichen Lebenshaltungskosten zu rechnen, um die Gefahr eines Finanzierungslochs zu vermeiden.

Dabei braucht man dann die Lebenshaltungskosten (z.B. die Miete), die entfallen, natürlich nicht mitberücksichtigen. Lebenshaltungskosten, die neu hinzukommen wie z.B. die Versicherung für das Haus oder die Wohnung, eine Risikolebensversicherung o.Ä. gehören aber sehr wohl in die Aufstellung. Einmalig anfallende Jahresbeträge werden auf Monatskosten umgerechnet.

Zu den Lebenshaltungskosten gehören

  • Haushaltskosten (Lebensmittel, Kleidung, Haushaltsgegenstände, Arzneien etc.)
  • Wohnnebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Abwasser, Steuern und Rundfunkgebühren, Telefon, Internet, Hausverwaltung)
  • Auto und Fahrtkosten ( Treibstoff, Versicherungen, Inspektion und Reparaturen, Wertverlust)
  • Versicherungen und Altersvorsorge (Wohngebäude, Hausrat, Privathaftpflicht, Riestervertrag etc.)
  • Freizeit (Urlaub, Freizeitaktivitäten)
  • Zahlungsverpflichtungen (Ratenkredite, Familiendarlehen etc.)
  • weitere Kosten (Schulausflüge, Gartengeräte etc.)
  • Reserve (Rücklagen für unvorhersehbare Kosten, längere Krankheiten, Arbeitslosigkeit etc.)

Tragbare Monatsbelastung errechnen

Die folgende Beispielrechnung zeigt das finanzielle Potential einer vierköpfigen Familie:

monatliche Einkünfte
+ 3.228 Euro
monatliche Ausgaben
– 2.085 Euro
tragbare Monatsbelastung
= 1.143 Euro

Wer Eigenkapital, Einkünfte und Lebenshaltungskosten ermittelt hat, der kann nun die maximale Darlehenshöhe und den maximalen Kaufpreis berechnen, die für ihn noch tragbar ist. Beide Werte sind entscheidende Grundlagen einer soliden Finanzierung.

Bausteine der Berechnung

Im obigen Beispiel wurde die monatliche Belastbarkeit der Baufamilie ermittelt – diese beträgt rund 1.140 Euro. Nun stellt sich die Frage, wie viel Darlehen sie sich leisten kann. In die Berechnung fließen auch der Nominalzinssatz und der gewünschte Tilgungssatz ein.

Entscheidend für eine solide Berechnung ist jedoch nicht der aktuelle Zinssatz, sondern ein Durchschnittssatz. Da zurzeit eine Niedrigzinsphase herrscht, wäre es fatal, die günstigen Zinsen für die gesamte Darlehenslaufzeit zugrunde zu legen.

Niemand weiß heute, wie sich die Zinshöhe zum Ablauf der Zinsbindungsfrist entwickelt. Lediglich Bauherren, die ein Volltilgungsdarlehen abschließen wollen, können die reale Zahl verwenden, weil ein solches Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt sein wird.

Daher gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto defensiver sollte der Immobilieninteressent rechnen. Normalerweise wird in die Formel ein Nominalzinssatz von 6 oder 6,50 Prozent eingesetzt, der in etwa dem Durchschnittswert der letzten 30 Jahre entspricht.

Der Tilgungssatz bietet sich als Experimentierfeld an. So kann eine Finanzierung mit einem Tilgungssatz von 1, 2, oder 3 Prozent durchgespielt werden. Der Wert gibt die anfängliche Tilgungshöhe an.

Grundsätzlich sollte ein Eigenheim schnellstmöglich schuldenfrei sein. Sinnvoll ist es, in Kreditverträgen die Möglichkeit einer Sondertilgung zu vereinbaren.

Berechnung maximaler Darlehensbetrag

Diese Formel hat sich zur Ermittlung des maximalen Darlehensbetrages bewährt:

Maximaler Darlehensbetrag =
(Monatliches Finanzierungspotential x 12 x 100) : (Nominalzinssatz + Tilgungssatz)

Daraus ergibt sich für das gewählte Beispiel mit einem Zinssatz von 6 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent folgende Berechnung:

195.428 Euro =
(1.140 x 12 x 100) : (6 + 1)

Die maximale Darlehenshöhe – das Finanzierungsvolumen – beträgt also rund 195.000 Euro.
Da bei Finanzierungen häufig ein Mindesteigenkapital von 20 Prozent Voraussetzung ist, könnte die Familie ein Objekt von rund 243.750 Euro, inklusive aller Nebenkosten und Steuern, finanzieren.

Im Vergleich: Bei einer Rechnung mit 5 Prozent würde sich das Finanzierungsvolumen bei 1 Prozent Tilgung auf 228.000 Euro belaufen. Zuzüglich 20 Prozent Eigenkapital würde sich ein Betrag für die Finanzierung von maximal 285.000 Euro ergeben.

Berechnung maximaler Kaufpreis

Eine entscheidende Größe ist auch der maximale Kaufpreis. Dieser errechnet sich aus dem Finanzierungsvolumen, von dem dann die Kaufnebenkosten – die in etwa bis zu 10 Prozent betragen – abgezogen werden. Die Kaufnebenkosten bestehen aus:

  • Notar- und Grundbuchgebühren 1,50 Prozent
  • Grunderwerbssteuer 3,50 Prozent
  • ggf. Maklercourtage, je nach Bundesland zwischen 3,57 – 7,14 Prozent (inkl. MwSt.)
  • ggf. weitere Kosten für Gutachten, Sachverständige und Baubegleiter

Die folgende Berechnung erfolgt unter der Annahme, dass außer Notar- und Grundbuchgebühren sowie der Grunderwerbssteuer auch Kosten für einen Immobilienmakler anfallen, da Immobilieninteressenten diese bei Käufen häufig beauftragen. In diesem Fall wird von einer Courtage von 3,57 Prozent ausgegangen.

Daraus ergibt sich folgende Formel zu Feststellung des maximalen Kaufpreises:

Maximaler Kaufpreis =
(Bruttopreis x 100) : (100 + Maklergeb. + Grunderwerbssteuer + Notar u. Grundbuchgeb.)

Mit den obigen Zahlen ergibt sich dann folgendes Ergebnis:

224.509 Euro =
(243.750 x 100) : (100 + 3,57 + 3,50 + 1,50)

Somit liegt der maximale Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung bei rund 225.000 Euro. Erwirbt die Baufamilie ein Objekt dieser Größenordnung, kann sie auch langfristig davon ausgehen, dieses finanzieren zu können. Beauftragt sie keinen Immobilienmakler oder wird dieser vom Verkäufer bezahlt, so erhöht sich ihr Spielraum um weitere 8.000 Euro.

Kaufwillige sollten diese Berechnungen in jedem Fall selbst durchführen, unabhängig von den Zahlen der Kreditinstitute, da diese durchaus mit anderen Werten arbeiten.

Über den Autor

Thomas Nissen

Thomas Nissen

Experte für Kredite, Bank und Geld sparen. Seit 30 Jahren im Dschungel der Finanzwelt.

Mit Arbeitsgemeinschaft-Finanzen.de betreibe ich eine neutrale und informative Plattform. Diese wurde bereits mehrfach ausgezeichnet.

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