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Erbbaugrundstücke – warum sie nur Nachteile haben

Ein Haus zu bauen, ohne das zugehörige Grundstück zu erwerben, klingt verlockend. Vorsicht: Finanzielle Risiken sind hoch und die Erbbau-Verträge sind sehr unflexibel.

Erbbauverträge sind Dauerschuldverhältnisse: Bauinteressierte mieten die Grundstücke, auf welchen sie ihre Häuser errichten, und das bei Vertragslaufzeiten von 50 bis 99 Jahren. Hierfür müssen sie jährlich einen Erbbauzins an die Grundbesitzer entrichten. Dieser beträgt circa 3 bis 5 Prozent des Grundstückswertes.

Die Zahlungen sind grundsätzlich bis zum Ende der Laufzeit fällig, mitunter bis zu 99 Jahren. Wer sich für ein Erbbaugrundstück entscheidet, sollte über die langfristige zukünftige Zinsentwicklung genau im Bilde sein.

Variable Verzinsung – unter Umständen eine Kostenfalle

Ein anfänglich günstiger Zins muss nicht immer niedrig bleiben. Die Verzinsung für Erbbaugrundstücke ist nämlich variabel, u.a. steigt der Zins mit dem Grundstückswert. Zudem dürfen die Grundbesitzer den Erbbauzins alle drei Jahre erhöhen.

Nicht selten passen sie die Verzinsung nicht regelmäßig an, sondern sie erhöhen sie nach einigen Jahren ganz unerwartet in drastischem Maße.

Der anfangs preiswert scheinende Traum vom Eigenheim entwickelt sich dann schnell zum Alptraum. Da die Verträge im Erbbau solch eine lange Laufzeit vorsehen, stecken die Betreffenden zweifelsohne in der Kostenfalle.

Inwiefern eine Zinserhöhung angemessen ist, lässt sich nur im Einzelfall klären. Folglich landen viele diesbezügliche Auseinandersetzungen vor Gericht. Sollten mehrere Hauseigentümer betroffen sein, ist es von Vorteil, wenn sie sich zusammenschließen. Weiterhin können Musterprozesse hilfreich sein.

Mangelnde Flexibilität

Erbbaunehmer können über ihre Immobilie nicht frei verfügen. Es steht ihnen zwar zu, das Objekt selbst zu nutzen, zu vermieten, zu vererben oder zu verkaufen, aber die Grundstückseigentümer haben immer das letzte Wort. Neueintragungen ins Grundbuch sowie Um- und Anbaumaßnahmen erfordern stets die Zustimmung der Eigentümer.

Enthält der Vertrag die sogenannte „Ankaufspflicht“, sind die Hausbesitzer verpflichtet, das Grundstück zu kaufen, sobald es die Erbbaugeber wünschen. Zumindest müssen sie eine Entschädigung für die Immobilie zahlen, das gilt auch beim Ende der Vertragslaufzeit.

Vorsicht ist außerdem geboten, wenn der Vertrag den „Heimfall“ beinhaltet: Erbbaugeber dürfen das Grundstück dann unter bestimmten Umständen zurückfordern, beispielsweise bei angeblicher Verwahrlosung oder Eigenbedarf. Immerhin steht den Erbbaunehmern auch in dem Fall eine Entschädigung zu.

Günstiger und flexibler zum Eigenheim

Erbbaugrundstücke lohnen sich nur bei sehr teuren Grundstückpreisen und hohen Baufinanzierungszinsen. Selbst dann stellen sie aufgrund der mangelnden Flexibilität nicht die Ideallösung dar.

Viel rentabler ist es stattdessen, ein Grundstück bzw. ein Haus mit Grund und Boden mittels Eigen- und Fremdkapital zu finanzieren. Wenn alles nach Plan läuft, sollten die Schulden nach etwa 30 Jahren beglichen sein. Die Hausbesitzer sind dann zugleich Grundbesitzer und sich von niemandem reinreden zu lassen.

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Über den Autor

Thomas Nissen

Thomas Nissen

Experte für Finanzthemen beim unabhängigen Wissensportal Arbeitsgemeinschaft-Finanzen.de

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