Das Dilemma mit dem Effektivzins bei der Immobilienfinanzierung

- 22.11.2010

In den Augen der meisten Bürger in Europa sollten die neuen Richtlinien und Regelwerke der Europäischen Union vor allem dazu erstellt und ausgearbeitet werden, damit das Leben der Einwohner in den verschiedenen Mitgliedsstaaten zunehmend unbürokratischer wird. In der Realität zeigt sich jedoch immer wieder, dass dieser Wunsch häufig unerreichbar bleibt.

Der EU in Brüssel geht es genau genommen auch in erster Linie um die Schaffung einheitlicher übernationaler Gesetze und Standards. Wenn in diesem Zusammenhang auch noch ein Mehrwert für die Bürger entsteht, umso besser. Dass dies jedoch nicht grundsätzlich der Ausgangspunkt der rechtlichen Veränderungen ist, zeigt sich derzeit gerade im Bereich der Kreditvergabe.

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Für manchen Kreditnehmer in spe ist die Suche nach einem günstigen und transparenten Darlehen durch die neuen Gesetzesvorgaben nicht leichter, sondern in erster Linie verwirrender geworden. Eigentlich sollte die Pflicht zur Angabe des so genannten Effektivzinssatzes bei der Immobilienfinanzierung – und anderen Kreditmodellen natürlich ebenso – mehr Transparenz für die Bankkunden schaffen, so der eigentlich Hintergedanke der in den vergangenen Monaten oft erwähnten Verbraucherkreditrichtlinie innerhalb der Europäischen Union.

Nicht nur nach Aussagen der unterschiedlichen Bankenverbände hat der Zwang zur Nennung des effektiven Jahreszinses in den Produktinformationen dazu geführt, dass die Institute in nicht gerade seriöser Art und Weise Berechnungsmodelle anbieten. Auch beim vzbv – dem Verbraucherzentrale Bundesverband in Berlin – kommt man aktuell zu dem Ergebnis, dass sich aus der neuen Richtlinie vor allem für die langfristigen Darlehen wie die so genannten Hypothekendarlehen ernste Probleme ergeben.

Langfristige Zinsberechnung: der Blick in die Glaskugel

Die Argumentation ist selbst für Laien verständlich: Die Richtlinie, die erst im Juni dieses Jahres in Kraft getreten ist, verlangt von den Banken und Sparkassen die Nennung eines Effektivzinses, der möglicherweise für die gesamte Dauer der Kredittilgung bis zum Ende der Rückzahlungsphase Gültigkeit haben könnte. Beinhalten muss die Angabe sowohl den Nominalzins des jeweiligen Immobiliendarlehens sowie die üblichen Nebenkosten.

Problematisch bei den Krediten mit Laufzeiten über mitunter 20 Jahre oder mehr ist diesbezüglich, dass niemand genau vorhersagen kann, in welcher Weise sich die durchschnittlichen Konditionen auf dem Markt in den kommenden Jahren verändern werden. Doch genau solche Prognosen müssen die Anbieter von Krediten in ihre Präsentationen einkalkulieren, weil sie auch für die Zeit planen müssen, in der eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird und die anfängliche Zinsbindungsfrist entfällt.

Beim Deutschen Sparkassen- und Giroverband DSGV schätzt man die Lage ähnlich schwierig ein. Wirklich verbraucherfreundlich ist die neue Richtlinie wenigstens in diesem Punkt also eher nicht. Nach Auffassung des Verbandes war die bisherige Rechnungsweise im Grunde genommen fairer. Damals mussten die Banken ihre Angebote explizit auf die Kreditlaufzeit ausrichten, die ein Kunde auch garantiert an die besagte Bank gebunden war.

Nicht minder kompliziert verhält sich die Sache deshalb, weil die Institute bei den Kalkulationen ebenso Nominalzinssätze solcher Kredite einbinden müssen, die ohne eine Frist zur Zinsbindung auskommen. Hier fallen die jährlichen Zinsen geringer aus. Im Endergebnis ergeben sich Effektivzinssätze, die unter dem Nominalzins liegen, der derzeit bei Immobilienfinanzierungen mit Laufzeiten ab einer Dauer von zehn Jahren üblich sind.

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