BGH Urteil zu versteckten Provisionen bei Immobilienfinanzierungen

- 01.07.2010

Provisionen und Gebühren sind für Kunden von Banken, Versicherungen und anderen Anbietern von Geldanlagen und Kreditprodukten immer wieder ein großes Ärgernis. Denn nur allzu oft müssen die Verbraucher nach Abschluss eines Vertrages miterleben, dass ihnen plötzlich doch teils deutlich höhere Provisionen in Rechnung gestellt werden, als dies im Beratungsgespräch zunächst wirklich klar gemacht worden war.

Vielleicht mag dies auf die Leichtgläubigkeit der Kunden selbst zurückzuführen zu sein, mindestens ebenso oft gehen Experten aber davon aus, dass es sich um bewusst von den Beratern verschwiegene Extrakosten handelt, weil die Vermittler und Berater auf Nummer sicher gehen wollen, um tatsächlich zu einem Vertragsabschluss zu gelangen. Und dabei natürlich möglichst gutes Geld zu verdienen.

Vor allem im Immobiliensektor kritisieren viele Verbraucherschützer die gängige Praxis, bei der Kreditnehmern durch unklare Produktstrukturen hohe Kosten aufgebürdet werden, die für die Kunden jedoch vorab gar nicht offensichtlich waren in den Kreditvereinbarungen. Der Bundesgerichtshof hat nun im Bereich der so genannten Schrottimmobilien ein wichtiges Urteil gefällt, dass für Verbraucher möglicherweise richtungsweisend sein könnte. Unter den Aktenzeichen XI ZR 104/08 ist nun festgelegt, dass Anbieter von Immobilien und Finanzierungsmöglichkeiten nur solche Provisionen berechnen dürfen, die auch wirklich in den Vertragsvereinbarungen aufgeführt sind.

Arglistige Täuschung in den Kreditbedingungen erkennbar

Geklagt hatte eine Immobilienkäuferin, die mit Ziel, Steuerersparnisse zu realisieren, schon im Jahr 1996 eine Eigentumswohnung erstanden hatte. Finanziert hatte die Käuferin ihre Immobilie über ein Darlehen bei einer Bank, dessen Tilgung wiederum über gleich zwei Bausparverträge erfolgen sollte. Diese Verträge liefen bereits bei der Badenia Bausparkasse. Sowohl die Immobilie als auch den Immobilienkredit hatte die Kundin über einen Vermittler erhalten. Ursprünglich sah der Vertrag eine Provision für die Vermittlung der Wohnung in Höhe von 5089 DM vor, für die Vermittlung des Darlehens wiederum sollte die Kundin 3560 DM bezahlen – unterm Strich eine Provision von 5,86 Prozent des Gesamt-Kaufpreises. So weit, so gut.

Denn die Gebühren, die am Ende von den Vermittlungen berechnet wurden, waren mit mindestens 15 Prozent fast dreimal so hoch. Das wollte sich die Klägerin nicht gefallen und klagte sowohl auf Rückabwicklung – sowohl bezüglich des Immobilienkaufs als auch der Finanzierung. Zudem forderte die Käuferin Schadenersatz. Diesen Anspruch sah die Klägerin deshalb, weil sie von einer frühzeitigen arglistigen Täuschung hinsichtlich der tatsächlichen Provisionen ausging. Und mit diesem Gedanken erhielt die Klägerin nun auch Recht von den Richtern des BGH. Nachdem schon in vorheriger Instanz zugunsten der Käuferin entschieden worden war, bestätigt auch der Bundesgerichtshof, dass die Vermittlungsverträge im Vorhinein bereits so ausgearbeitet gewesen seien, dass die Kundin von geringeren Provisionen ausgehen mussten.

Banken und Bausparkassen müssen Bedingungen bei Vermittlern kennen

Ankreiden lassen muss sich diese unseriöse Vermittlungspraxis nach Auffassung der Richter einerseits die Bausparkasse, doch auch die Bank sei verantwortlich dafür, dass Vertriebe und Vermittler, mit denen sie zusammenarbeitet, seriöse Offerten unterbreitet. Bei ausführlicher Prüfung der Unterlagen der offiziellen Kooperationspartner hätten beiden Unternehmen auffallen müssen, dass mit einer arglistigen Täuschung gearbeitet wird. Dies hätte folgend unterbunden werden müssen. Die Klägerin erhält nun ihre Gelder zurück, allerdings muss sie sich ihre bisher durch die Immobilie erzielten Mieteinnahmen anrechnen lassen. Interessant ist das BGH-Urteil auch für andere Finanzierungskunden, wie auch der 11. Zivilsenat des BGH hervorhebt. Denn auch bei vielen anderen Verträgen sei mit vergleichbaren oder sogar gleichlautenden Formulierungen und Gebührenmodellen gearbeitet worden. Für die Badenia könnte es also nochmals teuer werden.

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