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Mietminderung bei Mängeln
Von Thomas Nissen
Zunächst muss der Mieter Mängel oder Fehler am Objekt unverzüglich dem Vermieter mitteilen, damit dieser seiner Pflicht nachkommen kann, diese sofort zu beheben.
Bis zur vollständigen Behebung des Mangels darf der Mieter laut Gesetz die bisherige Miete kürzen bzw. in Einzelfällen die Zahlung auch ganz einstellen.
Die Mietminderung ist ein gesetzliches Recht des Mieters und kann ohne Zustimmung des Vermieters geltend gemacht werden.
Mängel am Objekt
Weicht der Ist-Zustand vom Soll-Zustand ab, bzw. kann der Mieter die Wohnung nicht nutzen, wie es laut Vertrag vorgesehen ist, liegt ein Mangel vor.
Technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren.
Natürlich hängt viel davon ab, in welchem Zustand sich die Räumlichkeiten bei Vertragsbeginn befunden haben.
Beispiele für typische Mängel:
- Durchlässiges, morsches Dach
- Undichte Fenster
- Feuchtigkeitsschäden, -flecken, Schimmel
- Unwirtschaftliche oder ungenügende Beheizung der Wohnung
- Übermäßige Hellhörigkeit der Mieträume
- Kein fließendes Warmwasser (mind. 45 Grad) spätestens nach zehn Sekunden bzw. 5 l Wasserverbrauch
Während der Umbau- Reparaturmaßnahmen kann die Miete aufgrund Lärm-, Schmutz- und sonstigen Beeinträchtigungen gekürzt werden. Auch wenn die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten an Qualität verloren hat.
Übrigens: Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die volle Miete trotz Beeinträchtigung durch Modernisierungsarbeiten, so ist diese Vereinbarung nichtig.
Eine Minderung ist gesetzlich ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Mieter schon bei Vertragsabschluss bekannt war bzw. der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Hier ein Beispiel: Schimmel durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters.
Minderungszeiträume und Berechnungsbasis
Der Mieter darf für den Zeitraum des Mangels bzw. der Beeinträchtigung die Miete kürzen. Das heißt, er kann den zu viel bezahlten Betrag zurückfordern bzw. mit der nächsten fälligen Miete verrechnen.
Basis für die Minderung ist nach neuer Rechtsprechung des BGH die tatsächliche Gesamtmiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten inkl. Heizkostenvorauszahlung. Die Höhe der Minderung richtet sich grundsätzlich danach, wie stark die Beeinträchtigung der Wohnqualität ist.
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