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Eigenbedarfskündigung des Vermieters
Von Thomas Nissen
Einem langjährigen Mieter seinen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ist in Deutschland der häufigste Kündigungsgrund.
Da es einem Vermieter kaum noch möglich ist, einem zuverlässigen Mieter auf andere Weise zu kündigen, stellt sich natürlich die Frage, inwieweit die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist. Denn oftmals wird er als Kündigungsgrund nur vorgeschoben. Ist dem tatsächlich so, sollten Sie sich als Mieter gegen die Kündigung wehren.
Es ist zwar richtig, dass das Eigentum des Vermieters generell geschützt ist. Doch auch der Mieter hat ein relativ starkes Besitzrecht an der gemieteten Wohnung. Somit stehen sich Grundrecht des Vermieters und das Besitzrecht des Mieters im Streitfall eins zu eins gegenüber. Deshalb ist es erforderlich, dass bei einer Eigenbedarfskündigung die Gründe durch den Vermieter dargelegt und vom Mieter gründlich geprüft werden. Vielleicht wird Ihnen gerade etwas mulmig. Sie haben einen Vermieter mit einer großen Verwandtschaft, vielleicht mit Kindern im jungen Erwachsenenalter?
Für welche Familienangehörigen des Vermieters ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt? Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister des Vermieters oder aber eine für die persönliche, häusliche Pflege benötigte Person gehören dazu.
Mit einem Urteil vom 27. Januar 2010 (VIII ZR 159/09) ist in diesem Zusammenhang der Kreis der Familienangehörigen um Nichten und Neffen erweitert worden. Während Sie als Mieter Ihr Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung geltender Kündigungsfristen beenden können, sind Sie gleichzeitig durch ein spezielles Kündigungsschutzsystem vor kurzfristigen Kündigungen geschützt.
Der Vermieter muss Ihnen im Zuge einer Kündigung immer ein berechtigtes Interesse anzeigen. Hierfür gibt es nur zwei Gründe: der Eigenbedarf und die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung. Befindet sich der Vermieter in einer finanziellen Notlage, müsste er die Wohnung verkaufen. Da sich eine leere Wohnung wesentlich besser verkaufen lässt, als eine vermietete, könnte der Vermieter Ihnen als Mieter in diesem speziellen Falle kündigen. Allerdings wird dieser Kündigungsgrund relativ selten angegeben.
Ungefähr 35.000 bis 40.000 Prozesse werden jährlich wegen einer Eigenbedarfskündigung geführt. Leider gibt es keine Zahlen hierüber, wie viele Kündigungen erfolgreich abgewiesen wurden. Meistens enden diese Prozesse mit einer Mietverlängerung oder einem Vergleich. Fest steht auch, dass die wenigsten Mieter wegen einer Eigenbedarfskündigung vor Gericht ziehen. Da sie nicht wissen, wie dieser Prozess endet, ziehen sie es lieber vor, auszuziehen.
Auch wenn Sie es nicht zu einer Klage kommen lassen wollen, sollten Sie als Mieter die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters genauestens prüfen und sich im Bedarfsfall vom Mieterbund Unterstützung holen. Und nach dem Auszug sollten Sie eventuell noch überprüfen, ob die Person, für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, jetzt tatsächlich in der Wohnung lebt oder nicht.
Urteil: Einfache Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht aus
Der BGH urteilte: Ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf muss keine ausführliche Darstellung der bisherigen Wohnverhältnisse enthalten. Es reiche aus, so begründete der BGH weiter, wenn "der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat" (Az. VIII ZR 317/10).
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