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Was sind Betriebskosten?
Von Thomas Nissen
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder Objekt laufend entstehen. Welche Betriebskostenarten zusätzlich zur Miete anfallen, regelt die Betriebskostenverordnung.
Für Betriebskosten gelten folgende charakteristische Kriterien:
1. Nur tatsächlich entstandene Kosten dürfen dem Mieter berechnet werden. Eventuell erhaltene Zuschüsse oder Einnahmen müssen hier berücksichtigt bzw. abgezogen werden.
2. Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des vermieteten Objektes entstanden sein.
3. Die Kosten sind wiederkehrend und regelmäßig.
Beispiele für Betriebskosten:
- Grundsteuer
- Wasser/Abwasser
- Heizung und Schornsteinfeger
- Betriebsstrom, Wartungs- und Reinigungskosten für Aufzug
- Hausmeister, Straßenreinigung, Gebäudereinigung und Gartenpflege
- Abfallgebühren, sofern sie nicht vom Mieter bezahlt werden
- Beleuchtung Gebäude und Gemeinschaftsantenne
- Sach- und Haftpflichtversicherung
Es können nur die Betriebskosten im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart werden, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Über den Mietvertrag können darüber hinaus keine anderen oder neuen Betriebskostenarten zugrunde gelegt werden.
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Instandhaltungsrücklagen sind keine Betriebskosten. Der Mieter muss sie nicht bezahlen, auch wenn dies im Mietvertrag anders geregelt ist. Solche Vereinbarungen sind unwirksam (geregelt in § 556 BGB). Diese Kosten sind grundsätzlich mit der Miete abgegolten.
Laut Deutschem Mieterbund sind leider viele Betriebskostenabrechnungen falsch. Oft stellen Vermieter Verwaltungskosten wie Telefon oder auch Bankgebühren in Rechnung. Außerdem sind Reparaturkosten einzig Sache des Vermieters. Wohnt der Vermieter ebenfalls im gleichen Haus oder stehen Wohnungen leer, müssen auch diese Wohnungen in die Umlegung mit einbezogen werden. Den Betriebskostenanteil für die eigene sowie die leer stehenden Wohnungen muss der Eigentümer tragen.
Unterschied zwischen „warmen“ und „kalten“ Betriebskosten
"Warme Betriebskosten" müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Hierunter fallen die regelmäßigen Kosten für Reinigung und Wartung der Gasetagenheizung oder der Warmwassergeräte (Boiler, Durchlauferhitzer). Ebenfalls darunter fallen die Kosten für zentral beheizte Wohnungen und Häuser.
Alle weiteren Betriebskostenarten fallen unter die Kategorie "Kalte" Betriebskosten (diese haben nichts mit der Erwärmung des Objektes zu tun).
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