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Umschuldung: Kreditwechsel in der Finanzierungsphase

Von Eike Schulze

Viele Finanzierungskunden stehen irgendwann vor der wichtigen Frage: Was tun, wenn die Zinsbindungszeit ausläuft? Mit dieser Fragestellung sollte sich der Bauherr oder Erwerber frühzeitig vor Ablauf informieren und verschiedene Finanzierungsangebote vergleichen. Wer sich zu spät Gedanken macht, hat meist keine Zeit mehr, seinen Anbieter zu wechseln.

Umschuldung bei längerer Vertragslaufzeit

Nach zehn Jahren hat der Darlehensnehmer das Recht auf eine Umschuldung. Das Prinzip ist ganz einfach: Das alte Darlehen muss gekündigt und gleichzeitig durch einen neuen Baukredit abgelöst werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate ab einer Laufzeit von zehn Jahren. Eine Umschuldung ist grundsätzlich zu empfehlen, da vor zehn Jahren das Zinsniveau deutlich höher war als heute. Je nach Restlaufzeit der Finanzierung sind erhebliche Einsparungen möglich.

Als erster Schritt ist der bestehende Vertrag zu prüfen. Er enthält Passagen über die Ablösemodalitäten des Kredites und die genaue Kündigungsfrist. Es kann auch sein, dass der Vertrag automatisch ausläuft, wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden. Im nächsten Schritt steht ein Vergleich der Anbieter an. Ist durch die Einsparungen bei den Darlehenskosten eine höhere Tilgung möglich, so verringert sich entsprechend die ursprüngliche Laufzeit der Finanzierung.

Manchmal lohnt aber auch ein Gespräch mit der "alten Bank". So sind Neukundenkonditionen nicht unüblich, die bereits eine erhebliche Reduzierung der eingesetzten Geldmittel bedeuten. Auch können auf diese Weise sonst anfallende Kosten bei einem Anbieterwechsel vermieden werden. Hierzu zählen neue Grundbucheintragungen, Notar- und gegebenenfalls Schätzkosten. Als Rechnungsbasis dient hier die Höhe der Restschuld. Das heißt auch, beim Einholen von Vergleichsangeboten sind die zusätzlich entstehenden Kosten auf das Ergebnis aufzuschlagen. Daher kann das Finanzierungsangebot der "alten Bank" etwas schlechter sein und trotzdem die Finanzierung genauso gut.

Anbietervergleich und Ablauf

Um eine aussagkräftige Auswertung der Konditionen zu erhalten, ist es wichtig, die Effektivzinsen zu vergleichen. Die Effektivzinsen spiegeln die tatsächliche Zinslast wider. Als Basisbetrag zur Berechnung gilt die abzulösende Restschuld. Hat man einen geeigneten Kreditpartner gefunden, wird die Kreditanfrage gestellt. Zwar sind die Bauzinsen im Moment sehr niedrig, jedoch kann nicht jeder davon profitieren. Wer über keine ausreichende Bonität verfügt, muss mit Zinsaufschlägen rechnen, insbesondere dann, wenn die Rückführung des Darlehens nicht immer störungsfrei ablief.

Umschuldung während der Zinsbindung

Wer erst vor einigen Jahren einen Baukredit abschloss, der mag durchaus neidisch auf die heutigen Konditionen blicken und sich fragen, wie er doch noch von ihnen profitieren kann. Zwei Varianten sind denkbar. Besteht die Zinsbindungszeit noch maximal 42 Monate, kann sich der Bauherr die heutigen Zinssätze auch für später sichern. Dies macht ein "Forwarddarlehen" oder "Vorratsdarlehen" möglich. Ein geringer Zinsaufschlag von 0,02 –0,03 Prozent ist allerdings zu entrichten. Bei noch länger laufenden Verträgen ist nur eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist möglich. Diese ist meist teuer, da die Banken als Ersatz für entgangene Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob sich das lohnt, hängt zum einen vom bisherigen Anbieter ab, zum anderen von den zu entrichtenden Zinsersatzzahlungen.

Umschuldung bei variablen Zinsen

Zwar nutzen nur relativ wenige Häuslebauer diese Variante der Finanzierung, aber dennoch kann der Wunsch nach langfristiger Nutzung des derzeitigen Zinsniveaus entstehen. Die Kündigungsfrist beträgt hier drei Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung sollte kein Thema sein. Der sonstige Ablauf entspricht dem der normalen Umschuldung.