Mathias Bartsch

30.06.2009 Die langsame Entspannung an den Finanzmärkten sieht man auch am Markt der offenen Immobilienfonds ankommen. Nachdem am Ende des vergangenen Jahres viele Fonds geschlossen worden, aufgrund der massiven Kapitalabflüsse durch die Anleger, sind nun aktuell diverse Fonds wieder geöffnet.

Die Schließung der offenen Immobilienfonds war Ende 2008 das letzte Mittel vieler Fonds, da die Liquidität nicht mehr gegeben war. Immerhin können Immobilienfonds nicht einmal schnell ihre Immobilien veräußern, um sich kurzfristig ausreichende Geldmittel zu verschaffen. Noch dazu wäre ein Verkauf von Immobilien angesichts der damaligen Marktlage absolut unklug gewesen. Mittlerweile ist aber der Abzug der Gelder vieler Anleger gestoppt und die Fonds verfügen wieder über eine angemessene Liquidität. Ein Grund ist wahrscheinlich auch, dass die niedrigen Zinsen für andere Finanzprodukte keine wirklichen Alternativen zum bisherigen Investment in den Fonds darstellen.

Neue Initiative gegen unkontrollierten Geldabfluss gestartet

Die Schließung der Fonds im Jahr 2008 war allerdings kein Einzelfall, denn bereits 2005/2006 wurde in Folge einer Immobilienkrise diese Maßnahme ergriffen. Als Anleger fragt man sich deshalb natürlich verunsichert, ob ein ähnliches Szenario nicht wieder eintreten kann. Auszuschließen ist dieser Fall zwar nicht, doch man hat in der Branche nun dazugelernt. So war der hohe Mittelabfluss in 2008 vor allem auch durch Großanleger ins Rollen kommen, deshalb haben viele Anbieter in dem Bereich der offenen Immobilienfonds nun eine Initiative gestartet. Ihre Forderung lautet, dass in der Zukunft eine gesetzliche Regelung geschaffen wird, nach der zwischen Privatanlegern und professionellen Investoren unterschieden werden soll.

Für die Großanleger soll dabei eine gesetzliche Verordnung gelten, die eine zwölfmonatige Kündigungsfrist für den Verkauf von Anteilen vorsieht. Der Erfolg der Initiative bleibt aber abzuwarten, doch einige Fondsanbieter haben bereits gehandelt und eine neue Anteilsklasse geschaffen, die für Profi-Investoren vorbehalten wird. Bei dieser gilt bereits die zwölfmonatige Kündigungssperre. Doch als Anleger muss man sich trotzdem immer bewusst sein, dass wiederum andere Anleger einen offenen Immobilienfonds oftmals nur als kurzfristiges Investment begreifen. Für diese Anleger ist der Immobilienfonds nur eine Alternative zu Tages- und Festgeldkonten.

Diese Anleger werden die Fonds also auch weiterhin in Krisenzeiten durch einen schnellen Abzug ihrer Gelder in der Liquidität bedrohen. Denn das Fondsvermögen steckt nun einmal in illiquiden Vermögenswerten, deren eventueller Verkauf über Jahre hinweg vorbereitet sein sollte. Sicherlich dienen zum Beispiel Anleihen als Puffer bei vielen Fonds, doch eben nur begrenzt. Ansonsten steht der Fondsmanager vor dem Dilemma, dass ein zu starkes Investment in liquide Formen, natürlich gleichzeitig die Rendite des Immobilienfons schmälert, da weniger Geld zur Investition in die Immobilien zur Verfügung steht.

Wichtige Kriterien bei Immobilienfonds

Ob bei offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, als Anleger sollte man bei den Immobilienbeteiligungen zumindest immer drei Hauptkriterien fest im Auge behalten:

• Standort der Immobilie
• Laufzeiten der Mietverträge
• Sozialstruktur der Mieter

Zu den Aussichten des Immobilienmarkts kann man aktuell noch kurz feststellen, dass sicherlich Gewerbeimmobilien an den globalen Finanzplätzen wie London oder auch Sydney nicht zu empfehlen sind.

Doch es bleiben natürlich auch in der momentanen Situation viele chancenreiche Standorte bestehen, beispielsweise der Immobilienmarkt in den USA, der überdurchschnittliche Preisverluste hinnehmen musste. Die Immobilienfonds können dort aktuell sehr günstig einsteigen und von der pauschalen Abwertung der Immobilien profitieren.

Mut macht dabei ebenfalls, dass die 36 offenen Immobilienfonds in Deutschland im vergangenen Krisenjahr 2008 durchschnittlich eine Rendite von 5 Prozent erwirtschaftet haben.

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