Mathias Bartsch

21.06.2010 Die Lage am Markt für offene Immobilienfonds ist für Anleger noch immer unbefriedigend. Aktuell 8 offene Immobilienfonds mit einem Volumen von knapp 20 Milliarden Euro sind geschlossen. Die Folge ist, dass die betroffenen Anleger nicht an ihr Geld kommen. Ein Szenario, dass sich seit der Finanzkrise beobachten lässt und nun auch das Finanzministerium beschäftigt. Das jetzt vorliegende Gesetzesvorhaben zur Neuregelung der Rahmenbedingungen für diese offenen Fonds sieht erhebliche Veränderungen vor.

Der Fokus der Gesetzesnovelle, der die Liquiditätsprobleme der Fonds verringern soll, liegt auf einer stärkeren Beschränkung der Verfügbarkeit des investierten Anlegervermögens. So soll es in Zukunft erst nach einer Haltezeit von mindestens 2 Jahren möglich sein, die jeweiligen Anteile wieder zurückzugeben. Außerdem muss der Verkauf vorher angemeldet und eine zusätzliche Kündigungszeit eingehalten werden. Diese Frist kann der Anbieter selbst festlegen, im Gespräch ist derzeit eine Zeitspanne von 6 bis 24 Monate, die von den Anbietern gewählt werden kann.

Rückgabe soll nur zweimal im Jahr erfolgen

Eine weitere Änderung, die man im Finanzministerium gern umgesetzt sehen würde, betrifft die Aus- und Rückgabe von Anteilen des offenen Immobilienfonds. Hier sehen die Pläne vor, dass nur noch zweimal im Jahr Anteile von den Fonds ausgegeben oder zurückgenommen werden können. Der Börsenhandel von den Anteilen bleibt aber auch weiterhin uneingeschränkt möglich. Weitere Änderungen sind in der folgenden Auflistung zu lesen:

1. Offene Immobilienfonds müssen in der Zukunft mehr Kapital vorhalten. Die bisherige Mindestquote an Liquidität sieht einheitlich 5 % vor, fortab soll sie von der Länge der Kündigungsfrist abhängen. Beträgt die Frist beispielsweise 1 Jahr, wären 10 % notwendig. Bei einer Länge von 18 Monaten wären es wiederum 5 % und nur bei einer maximalen Länge von 2 Jahren, braucht der Fonds keine Geldmittel vorzuhalten.

2. Der Gesetzentwurf sieht ferner eine veränderte Praxis bei der Immobilienbewertung vor. Demnach müssen die Fonds ihre Objekte alle 6 Monate bewerten lassen, um Preisschwankungen auf dem Markt besser gerecht zu werden. Bisher war eine Zeitspanne von 12 Monate vorgeschrieben.

3. Der ermittelte Verkehrswert der Immobilien eines Fonds darf nur noch zu 90 % als Immobilienvermögen im Fondsvermögen deklariert werden. Dieser Abschlag soll als Sicherheit fungieren, damit die Anleger bei Notverkäufen von Immobilienfonds, die unter starkem Mittelabfluss leiden und den Verkauf innerhalb einer eventuell schlechten Marktlage durchführen müssen, nicht zu stark benachteiligt werden.

Wirtschaftliche Folgen für die Fonds

Zwar handelt es sich bisher nur um ein Gesetzesvorhaben, doch zumindest einige Punkte werden mit Sicherheit umgesetzt werden. Für die Anleger haben die aufgezählten Änderungen den Vorteil, dass die Gefahr, dass man plötzlich vor geschlossenen „Fondstüren“ steht, verringert wird. Doch für die Fonds könnte es ungemütlich werden, denn die Experten sind sich einig, dass beispielsweise viele Dachfonds aus dem Markt herausgehen werden. Denn für sie waren die offenen Immobilienfonds bisher ein Ersatz für den Geldmarkt. Wenn das Kapital aber nicht mehr schnell verfügbar ist, dann macht diese Investition keinen Sinn mehr. Außerdem ist aktuell zu befürchten, dass sich viele Anleger mit dem Fokus auf der erwähnt schnellen Verfügbarkeit, angesichts der anstehenden Änderungen bereits heute zu einem Verkauf entschließen. Die Folge wäre, dass sich die Liquiditätsprobleme einiger Fonds sogar noch verstärken könnten.

 

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