Chancen und Risiken von REITs
Von Mathias Bartsch
Wie jedes Anlageprodukt im Bereich Immobilien ist auch ein REIT, ob nun in der deutschen G-REIT-Form oder mit ausländischem Sitz, durch spezifische Chancen und Risiken charakterisierbar. Welche Punkte eine besonders wichtige Rolle spielen, zeigt der nachfolgende Text übersichtlich auf.
Rendite-Erfahrungen aus den USA
Da die REITs in Deutschland noch rar gesät und zudem erst vergleichsweise kurz auf dem Markt sind, lohnt sich hinsichtlich der Frage nach den Renditeerwartungen ein Blick in die USA. Dort sind die REITs seit vielen Jahrzehnten tätig und die Gewinne können sich durchaus sehen lassen. Laut einer Studie der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) und der Agentur Feri Rating & Research GmbH lag die durchschnittliche Rendite von „Equity-REITs“ zwischen 1997 und 2006 bei 13,75 Prozent pro Jahr.
Zum Vergleich, im selben Zeitraum verbuchte der Dow Jones Index ein Plus von rund acht Prozent. Allgemein sieht man hierzulande das durchschnittliche Renditepotential von einem REIT bei einem Wert von 100 bis 150 Basispunkten über den Renditen von zehnjährigen Staatsanleihen, also grob bei einem Wert zwischen fünf und sechs Prozent. Natürlich ist dies nur ein Anhaltspunkt, da die Ausrichtung und die Art der REITs sehr unterschiedlich ausfallen. Hierdurch ergeben sich spezielle Chancen- und Risikopotentiale für den jeweiligen Aktienkurs und die Ausschüttung der Gewinne.
REITs - Vorteile gegenüber Direktanlage
Grundsätzlich investiert man mit einem REIT in Aktien und indirekt in Immobilien. Der Vorteil gegenüber einer Direktanlage, wie beispielsweise einem Hausbau oder dem Kauf einer Eigentumswohnung, liegt in der größeren Streuung der Investition. Durch den REIT ist man als Anleger in verschiedenen Immobilien investiert.
REITs und Immobilienfonds
Auch gegenüber einer Anlage in einen Immobilienfonds lassen sich Vorzüge entdecken. Besonders gegenüber einem offenen Immobilienfonds ergibt sich der Vorteil, dass die Kurse eines REITs keinen unmittelbaren Einfluss auf das operative Geschäft des Unternehmens haben. Liquiditätsprobleme, die in der jüngeren Vergangenheit bei offenen Immobilienfonds durch starke Mittelabflüsse entstanden, müssen bei einem REIT nicht befürchtet werden.
Gegenüber geschlossenen Immobilienfonds ist vor allem der Pluspunkt zu benennen, dass die Anlagen in einem Reit wesentlich besser gestreut sind, da hier nicht nur in ein einziges Objekt investiert wird. Nutzt man als Anleger sogar mehrere REITs, die in unterschiedlichen Regionen und Immobiliensparten investiert sind, ergibt sich eine sehr hohe Diversifikation der Immobilienanlagen.
Weitere Chancen
- Mindestausschüttungsquote: Im Gegensatz zu einem Immobilienfonds besitzt ein REIT eine Mindestausschüttungsquote von 90 Prozent des erzielten Gewinns an die Anteilseigner. Der Gewinn wird vor allem durch langfristig vereinbarte Mieteinnahmen generiert, wodurch sich eine stabile Ausschüttung ergibt.
- kein Ausgabeaufschlag: Verglichen mit Immobilienfonds ergibt sich der Vorteil, dass bei einem REIT-Investment kein Ausgabeaufschlag zu entrichten ist. Es ergeben sich bei einer Anlage lediglich die Wertpapiertransaktionskosten.
- geringe Korrelation: REITs weisen eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen auf, beispielsweise Aktien oder Anleihen. Dadurch eignen sich REITs sehr gut, um das eigene Portfolio zu diversifizieren. Erwirtschaftet beispielsweise eine Anlageklasse Verluste, kann dies durch andere Anlageklassen wieder ausgeglichen werden. Das eigene Portfolio ist weniger von Schwankungen betroffen.
- hohe Liquidität: Der Handel mit REITs ist sehr einfach vorzunehmen, da die Unternehmen an der Börse notiert sind. Anteilsscheine können jederzeit gekauft und wieder veräußert werden.
Risiken
- Kursverluste: Die Investition in einen REIT ist wie bei jeder Aktienanlage mit einem Risiko des Kursverlustes behaftet. Die Performance von REIT-Aktien ist von der Geschäftsentwicklung des Unternehmens und somit von der Qualität des Firmenmanagements abhängig. Ebenfalls wird die Entwicklung der Aktie vom Marktumfeld und auch von der allgemeinen Börsensituation beeinflusst. Müssen beispielsweise Immobilien in ihrer Bewertung finanziell heruntergestuft werden oder erhöht sich der Leerstand im Bestand, hat dies negative Auswirkungen auf die Aktienentwicklung.
Zudem kann ein höheres Zinsniveau die Fremdfinanzierung von REITs verteuern und dadurch den Gewinn schmälern. Speziell Darlehen, die in einer Fremdwährung aufgenommen wurden und die durch den Anstieg der ausländischen Währung sich verteuern, stellen mit unter ein Risiko für die Performance eines REITs dar, wenn diese Währungsschwankungen nicht abgesichert worden.
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