REIT - Flexibel in Immobilien investieren
Von Mathias Bartsch
Um als privater Anleger in Immobilien zu investieren, kann man neben den Optionen eines Immobilienerwerbs oder des Kaufs von Anteilen an geschlossenen und offenen Immobilienfonds, auch auf die Gruppe der REITs zurückgreifen.
Die Abkürzung REIT steht für Real Estate Investment Trust und lässt sich grob als Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen übersetzen. Das Geschäftsfeld der Firmen, die nur nach strengen Kriterien die Bezeichnung REIT tragen dürfen und dadurch diverse steuerliche Vorteile erhalten, umfasst beispielsweise Kauf und Veräußerung von Immobilien. Zudem werden Gewinne durch Vermietung und Verpachtung der Immobilien im Bestand der Firma angestrebt.
Kurze Geschichte der REITs
REITs sind noch eine vergleichsweise neue Anlageklasse, die erst seit dem Jahr 2007 in Deutschland zugelassen ist. Die Idee der REITS ist aber international betrachtet schon älter. Vorreiter waren wie so oft die USA, wo es die REITs bereits seit den 1960er Jahren gibt. Heutzutage ist die Anlageklasse in rund 20 Ländern auf der Welt anzutreffen. Die Kriterien, anhand derer eine Firma die Bezeichnung REIT tragen kann, sind dabei in jedem Land unterschiedlich.
So sind REITs in den USA oder Kanada als Trusts, also als Zusammenschluss mehrerer Firmen, konzipiert, während in Frankreich REITS wiederum rechtlich als beschränkt haftende Kapitalgesellschaft angesehen werden. Für Deutschland gelten nach dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften aus dem Jahr 2007 beispielsweise die folgenden Vorgaben für die Vergabe der Bezeichnung als REIT:
- Börsennotierung
- Schwerpunkt bei der Immobilienanlage (§ 12)
- Ausschluss des Immobilienhandels (§ 14)
- Mindestausschüttung von wenigstens 90 Prozent des ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre (§ 13)
- Quote von 45 Prozent an Eigenkapital darf nicht unterschritten werden (§ 14)
Weitere Bedingungen können Sie hier nachlesen.
Steuervergünstigungen für REITs
Wenn ein Unternehmen die genannten Anforderungen erfüllt, erhält es einen steuervergünstigten Status. REITs sind dann von der Zahlung der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit. Bis zum 1. Januar 2010 erhielten die REITs noch einen zusätzlichen steuerlichen Anreiz durch die sogenannte Exit Tax. Diese Regelung sah vor, dass Gewinne aus dem Verkauf von Grund und Boden nur zu 50 Prozent versteuert werden mussten.
Hierfür musste beispielsweise eine Zugehörigkeit des jeweiligen Objekts zum Stichtag 1. Januar 2007 von mindestens fünf Jahren vorliegen. Wie beschrieben ist dieser steuerliche Pluspunkt aber mittlerweile vom Gesetzgeber wieder gestrichen. Für Anleger hat die Steuerbefreiung den Vorteil, dass die Ausschüttung des eventuellen Gewinns des REITs höher ausfällt, verglichen mit anderen Unternehmen an der Börse.
Allerdings müssen die Gewinne auf Seiten des Anlegers ganz herkömmlich als Einkünfte aus Kapitalvermögen zum pauschalen Abgeltungssteuersatz von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer versteuert werden. Da es sich um eine indirekte Anlage in Immobilien handelt, wird eine Besteuerung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht vorgenommen.
Wie funktioniert die Anlage in einen REIT?
Wie bereits zu Beginn erwähnt, handelt es sich bei REITS um Immobilienfirmen, deren Anteile an der Börse gehandelt werden. Als Anleger kann man somit jederzeit Aktien des REITs erwerben und wieder verkaufen. Der Unterschied zu offenen Immobilienfonds ist aber, dass ein eventueller Abfluss der Anlagengelder keine Auswirkungen auf das operative Geschäft hat, sondern nur zu einem sinkenden Kurs führt. Ein entscheidender Vorteil, denn in den vergangenen Jahren wurden in Folge der Finanzkrise zahlreiche Gelder aus den offenen Immobilienfonds abgezogen.
Hieraus resultierte das Problem, dass diverse Fonds nicht mehr liquide waren und die Rückgabe der Anteile verweigerten. Die Anleger kamen somit nicht mehr an ihr Geld. Schlimmer noch, einige Fonds wurden durch die Krise sogar aufgelöst und verloren erheblich an Wert hinsichtlich der Kursnotierungen. Diese Probleme sind bei einem REIT ausgeschlossen. Zwar sind auch hier Kursschwankungen oder Kursabschläge möglich, doch eine Rücknahme der Anteilsscheine ist jederzeit gegeben.
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