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Was können Sie sich leisten? - Teil 1 (3teilige Artikelserie)
Von Anette Stein
Der Kauf oder Bau eines Eigenheims ist meistens eine Entscheidung fürs ganze Leben. Bevor die Baufamilie das Abenteuer Immobilie startet, steht deshalb die Überprüfung ihrer finanziellen Möglichkeiten an. Alles sollte genau durchgerechnet und nach Möglichkeit mit einem Finanzierungsexperten besprochen werden.
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Eigenkapital bestimmt mögliche Darlehenshöhe
Grundstein der soliden Finanzierung einer Immobilie zur Selbstnutzung ist ein in ausreichendem Maße vorhandenes Eigenkapital. Da die Aufnahme von Fremdkapital auch immer Kosten verursacht, sollte der Anteil der eigenen Mittel möglichst hoch sein. Es gilt: Über je mehr Eigenkapital der Bauherr oder Immobilienerwerber verfügt, um so sicherer ist die Finanzierung. Empfehlenswert und von Banken für Standarddarlehen oft auch vorausgesetzt ist eine Quote von mindestens 20 Prozent. Insofern bestimmt die Höhe des Eigenkapitals wiederum auch die Darlehenssumme, die der Bauherr vom Kreditinstitut erhalten kann.
Eigenkapitalquote bei geringem Einkommen
Immobilieninteressenten, die wenig verdienen, sollten zumindest über einen hohen Eigenkapitalanteil verfügen. Auf diese Weise erhält der Kreditnehmer von der Bank bessere Konditionen und senkt er seine monatlichen Raten.
Doch selbst wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, wichtig für eine solide Finanzierung ist auch eine stabile berufliche Situation. Wer diese nicht hat, sollte lieber die Finger von einer Immobilienfinanzierung lassen.
Zu groß ist dann das Risiko: Muss der Eigentümer im Falle des Jobverlusts nach wenigen Jahren das Haus oder die Wohnung wieder verkaufen, ergeben sich daraus eventuell Verluste. Im ungünstigsten Fall droht außerdem demjenigen, der sich finanziell übernommen hat, die Zwangsversteigerung.
Sonderfall Vollfinanzierung
Immer mehr Kreditinstitute vergeben auch Darlehen über den gesamten Preis der Immobilie. Zum Teil finanzieren sie auch noch die Nebenkosten und stellen so über 100 Prozent zur Verfügung. Allerdings zahlt der Kreditnehmer für solche sogenannten Vollfinanzierungen auch einen höheren Zinssatz, wodurch die monatliche Belastungen beträchtlich ansteigen. Um diese bestreiten zu können, ist ein hohes Einkommen notwendig. Deshalb vergeben Banken diese Darlehen auch nur an Kunden mit einer sehr guten Bonität.
Wichtig
Zumindest die Nebenkosten sollte der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln begleichen und zudem über eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern für unvorhersehbare Ausgaben verfügen. Die Anfangstilgung sollte mindestens zwei, möglichst aber drei oder vier Prozent betragen und die Kreditbelastung 30 bis 40 Prozent des Netteinkommens nicht übersteigen.
Auch bei einer Standardfinanzierung ist es ratsam, nicht alle Mittel als Eigenkapital zu verwenden, sondern eine Reserve für Notfälle von drei bis fünf Prozent, wie beispielsweise vorübergehende Arbeitslosigkeit, einzubehalten. Dieser Kapitalstock kann dann in den ersten Jahren der Darlehenslaufzeit noch weiter aufgebaut werden. In jedem Fall sollte ein Betrag zur Verfügung stehen, welcher für die Finanzierung mindestens für ein halbes Jahr sichert.
Ermittlung des Eigenkapitals
Als Eigenkapital dienen die verschiedensten Vermögenswerte – von Sparguthaben und Wertpapieren aller Art, Gold, Edelsteinen, Sammlungen und Schmück über Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Beteiligungen bis zu Familiendarlehen. Und auch Eigenleistungen erhöhen die Eigenkapitalquote.
Verfügt der potentielle Bauherr beispielsweise über ein Eigenkapital von 50.000 Euro, könnte er abzüglich einer Reserve von fünf Prozent 47.500 Euro für die Finanzierung einsetzen und maximal eine Immobilie mit einem Gesamtvolumen von 237.500 Euro, inklusive aller Nebenkosten, finanzieren. Vorausgesetzt natürlich, dass er auch über ein entsprechendes Nettoeinkommen verfügt, um einen Kredit in Höhe 190.000 Euro begleichen zu können. Wie viel Geld im Monat ein Bauherr tatsächlich zur Ratenzahlung zur Verfügung hat, ergibt sich aus einer Aufstellung aller seiner Einnahmen und Ausgaben: