Immobilien bieten nicht automatisch Inflationsschutz

Von Eike Schulze

Viele Deutsche sehen Immobilien als eine besonders gute Anlageform an, die einen Schutz vor Inflation bietet. Diese Annahme stimmt jedoch generell so nicht, sondern die Lage des Objekts hat einen starken Einfluss darauf, ob sich die Erwartungen des Immobilieneigentümers erfüllt.

Immobilien gelten seit jeher als sichere Wertanlage. Wie stark diese Auffassung unter den Deutschen verbreitet ist, zeigt auch eine neue Studie von Forsa. So meinen mehr als die Hälfte aller Befragten – 54 Prozent – dass Immobilien den besten Schutz vor einer Inflation bieten. Bei der Frage nach anderen Anlageklassen mit guten Inflationsschutzeigenschaften nannten nur 14 Prozent Rohstoffe wie Gold, zehn Prozent das klassische Sparkonto, acht Prozent ein Festgeldkonto und nur fünf Prozent Aktien.

Kein genereller Schutz

Die Einschätzung vieler Anleger fußt dabei häufig auf folgender Annahme: Wenn die Inflationsrate steigt, wird alles teuer und steigen somit auch die Preise von Immobilien, während vorhandenes Geldvermögen im Wert sinkt. In der Vergangenheit bestätigte die Praxis diese Annahme: Über Jahrzehnte schien es quasi ein Naturgesetz, dass sich gebrauchte Häuser und Wohnungen mit Gewinn verkaufen lassen. Doch hat sich dies inzwischen geändert.

So kam eine langfristige Studie des Datendienstleisters Bulwien Gesa zu folgendem Ergebnis: In dem Zeitraum von 1990 bis 2007 stieg der Wert deutscher Wohn- und Gewerbeimmobilien nicht annähernd so stark wie die Teuerungsrate. Der Wertzuwachs lag im Durchschnitt rund 22 Prozent unter dem Inflationsindex. Experten zufolge könnte eine solche Entwicklung auch dadurch mitgeprägt sein, dass Zentralbanken in Zeiten der Inflation die Zinsen erhöhen. Das steigere wiederum die Finanzierungskosten, was die Nachfrage nach Immobilien und somit auch die Preise zurückgehen lasse.

Lage ist entscheidend

Einen grundsätzlichen Inflationsschutz bieten Immobilien also nicht. Vielmehr hängt der Markt in erster Linie von Angebot und Nachfrage ab. Für Deutschland gilt dies insbesondere: Aufgrund der üblichen langfristigen Finanzierungen mit Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren, werden Immobilienpreise hier weniger als in anderen Ländern durch die Konjunktur und die Finanzmarktentwicklung beeinflusst. Das Auf und Ab der Preise ist hingegen stark durch gesellschaftliche und lokale Veränderungen geprägt.

In erster Linie hängt der Inflationsschutz einer Immobilie vom Standort ab. So verlieren viele Regionen mit mangelnder wirtschaftlicher Perspektive an Anziehungskraft, junge Menschen wandern ab und die Preise für die Häuser sinken. In wachstumsstarken Städten und deren Speckgürteln hingegen steigen die Preise weiterhin. Doch sogar in vielen Boomstädten ist für die Rendite häufig der Stadtteil ausschlaggebend. Und natürlich kann sich der Charakter eines Stadtteils verändern, was dann wiederum auch Einfluss auf den Verkaufspreis hat. Selbstnutzer oder Anleger, die zukünftig in ein Haus oder eine Wohnung investieren und einen Inflationsschutz erzielen möchten, sollten diese Aspekte berücksichtigen.

Offene Immobilienfonds

Wer überschüssiges Geld anlegen möchte und aus Gründen der Portfoliomischung Immobilien bevorzugt, sollte auch offene Immobilienfonds in Erwägung ziehen. Die Erträge von Fonds, die Büro- und Gewerbeimmobilien besitzen, können deutlich höher liegen als die Teuerungsrate. Das liegt daran, dass viele Klauseln Verträge enthalten, welche vorsehen, dass die Mieten an die Inflationsrate angepasst werden. Wenn sich die Konjunkturaussichten verschlechtern, drohen allerdings auch schwächere Zuwächse bei den Fonds.