Eigenkapital senkt Baugeldzinsen

Von Eike Schulze

Banken bieten zur Zeit Hypothekenkredite ab 3,30 Prozent an, was für viele potenzielle Bauherren verlockend klingt. Allerdings: Die günstigen Zinssätze gelten meist nur für Kunden mit genügend Eigenkapital und hoher Bonität. Sind die eigenen Mittel des Kreditinteressenten zu gering, drohen höhere Zinsen. Es gibt jedoch verschiedene Wege, um das Eigenkapital aufzustocken.

Eigenkapitalquote muss stimmen

Der Erwerb von Wohneigentum wird in Deutschland in den meisten Fällen über eine Bank finanziert. Wer für den Bau oder Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung Fremdkapital aufnimmt, zahlt jedoch meist auch einen bestimmten Anteil der Kosten aus eigener Tasche.

Dies ist in der Regel auch eine Voraussetzung, um überhaupt in den Genuss eines Hypothekendarlehens zu kommen – mindestens 20 bis 30 Prozent müssen es aus Sicht der Banken schon sein.

Wer weniger Eigenkapital und nur ein durchschnittliches Einkommen zu bieten hat, zahlt höhere Zinsen oder bekommt überhaupt kein Darlehen. Zwar vergeben inzwischen immer mehr Kreditanbieter sogar auch Darlehen über den vollen Preis der Immobilie zuzüglich der Nebenkosten.

Für eine Vollfinanzierung zahlt der Kreditnehmer allerdings bis zu 0,4 Prozentpunkte mehr Zinsen als für eine 80-Prozent-Finanzierung, wodurch die monatliche Belastung erheblich ansteigt. Eine Vollfinanzierung gewähren Kreditinstitute deshalb nur Kreditnehmern mit einer sehr hohen Bonität.

Bis auf eine kleine Sicherheitsreserve sollten Bauherren und Immobilienerwerber diese Mittel zur Finanzierung des Bau- oder Kaufvorhabens einsetzen. Reicht der Eigenkapitalanteil aus den genannten Quellen nicht aus, um ein Darlehen zu bekommen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, ihn zu erhöhen:

1. Alte Bauspar- und Kapitallebensversicherungsverträge

Der Kreditinteressent kann alte Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungsverträge auflösen. Bei noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen ersieht der Sparer das Sparguthaben anhand des letzten Kontoauszugs. Auch eine bereits seit Längerem bestehende Kapitallebensversicherung kann er zu Geld machen und die eingesparten Beiträge zur Tilgung des aufgenommenen Baudarlehens verwenden. Hat der Versicherte sie vor 2005 abgeschlossen, sind die Erträge nach einer Laufzeit von zwölf Jahren steuerfrei.

2. Familiendarlehen

Ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung ist das sogenannte Familien- oder Verwandtendarlehen. Es ist von Verwandten geliehenes Geld. Wenn sowieso die Kinder alles erben sollen, kommt vielleicht sogar eine Schenkung in Frage, die auch noch Steuern sparen hilft. Das reine Familiendarlehen dient bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapitalersatz. Eigenkapitalersatz und wird von den institutionellen Geldgebern gerne gesehen, um die gewünschte Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme zu erreichen.

3. Eigenleistungen

Die Eigenleistung ist eine beliebte Möglichkeit für den Bauherrn, um die Bau- oder Renovierungskosten zu senken. Die Leistung, die der Bauherr selbst erbringt, wird wie die vergleichbare Leistung eines Handwerkers bewertet und fließt ebenfalls als Eigenkapitalersatz in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein.

4. Erbbaugrundstück

Wer ein Grundstück im Rahmen des Erbbaurechts erwirbt, kann darüber bis zu 99 Jahre verfügen, wird aber nie Eigentümer des Stückchen Landes. Auch Personen, die wenig Eigenkapital haben, können sich so den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Da der Bauherr beim Erbbaurecht für sein Bauvorhaben kein Grundstück erwerben muss, benötigt er Kredite von geringerem Umfang und somit insgesamt weniger Eigenkapital. Statt für den Kauf eines Grundstücks einen Kredit mit Hypothekenzinsen aufnehmen zu müssen, zahlt er nur den meist niedrigeren Erbbauzins.

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