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Annuitätendarlehen: Klassiker der Immobilienfinanzierung - Teil 1 (3teilig)
Von Anette Stein
Wer sich mit der Finanzierung der eigenen vier Wände beschäftigt, der wird zwangsläufig über die Begriffe Hypothekendarlehen oder Annuitätendarlehen stolpern. Beides meint eigentlich dasselbe: die Finanzierung einer Immobilie durch eine Bank.
Dieser Klassiker der Finanzierung wird auch von der Mehrheit der Bauherren oder Hauskäufer als Fremdmittel genutzt. Inzwischen weicht das Annuitätendarlehen schon in vielen Fällen vom Standardprodukt ab. Die Angebote werden flexibler und nähern sich den Wünschen vieler Kreditkunden an.
Geld von der Bank
Zwei Voraussetzungen bilden die Grundlage dafür, ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Zum einen die Höhe des Eigenkapitals und zum anderen das Einsetzen der eigenen vier Wände als Sicherheit. Beide Teile werden von der Bank geprüft. Bei einem Standard-Annuitätendarlehen müssen Kreditnehmer mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen können, damit Kreditinstitute zur Finanzierung bereit sind.
Der zweite Teil betrifft das Objekt selbst: Zur Finanzierung ist es notwendig, der Bank ein grundpfandliches Recht zur Verfügung zu stellen. Über diesen Weg wird das Finanzierungskapital besichert – was bedeutet, dass das Hypothekendarlehen in das Grundbuch eingetragen wird.
Da ein Darlehen meist die Hauptlast der Finanzierung trägt, geschieht dies im ersten Rang des Grundbuchs. Doch auch nachrangige Annuitätendarlehen sind möglich, allerdings erheben Banken für Nachrangdarlehen in der Regel einen relativ hohen Risikozuschlag und bieten sie auch eher selten an. Kann der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, so hat das Kreditinstitut die Möglichkeit, das Grundpfandrecht bei einer Zwangsversteigerung zu verwerten, um die Kreditverbindlichkeiten einzulösen.
Das Prinzip der Annuität
Sind alle Voraussetzungen für eine Finanzierung geklärt, stellt die Bank ein Darlehen zur Verfügung, meist in Form eines Annuitätendarlehens. Eine Annuität benennt die Art der Rückzahlung. Diese besteht aus gleich hohen Raten aus Tilgung und Kreditzins, die für eine bestimmte Bindungsfrist abgeschlossen werden. Üblich sind dabei monatliche oder vierteljährliche Raten, die der Darlehensnehmer zu entrichten hat. Das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen ändert sich dabei jährlich. Insofern spricht man auch immer von anfänglicher Tilgung, beispielsweise in Höhe von einem oder zwei Prozent, die Tilgungsleistung erhöht sich damit jährlich mit der höchsten Tilgung im letzten Jahr der Finanzierung.
Beispiel
Ein Kreditnehmer schließt ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro für zehn Jahre ab. Die Zinsen betragen 6 Prozent, die anfängliche Tilgung 3 Prozent. Damit beträgt die Gesamtlast 9.000 Euro, auf Monatsbasis 750 Euro. 6000 Euro entfallen auf die Zinslast 3.000 Euro auf die Tilgung. Zum Jahresende liegt die Restschuld daher bei 97.000 Euro.
Im zweiten Jahr liegt die Gesamtbelastung weiterhin bei 9.000 Euro, jedoch verschiebt sich der Anteil von Kreditzinsen und Tilgung. So zahlt der Kreditnehmer 6 Prozent auf 97.000 Euro, also 5.820 Euro, der restliche Teil wird durch die wachsende Tilgung aufgefüllt, also 3.180 Euro. Damit beträgt die Restschuld zum Ende des zweiten Jahres noch 93.820 Euro.
Die Zinslast wird also von Jahr zu Jahr geringer und der Abbau der Restschuld beschleunigt sich. Würde es sich nicht um eine anfängliche, sondern um eine konstante Tilgung handeln, so wäre der Kredit erst in ca. 100 Jahren vollständig getilgt.